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Example IExample IIExample IIIExample IV (with OR filters)
{
"answer": "Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst im Wesentlichen die malermäßige Beseitigung von Gebrauchsspuren, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen, wie das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken sowie das Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen [1] [3] [4]. Diese Arbeiten dienen der Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume [6].</br>Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen liegt grundsätzlich beim Vermieter, es sei denn, sie wurde wirksam auf den Mieter übertragen [7]. Eine solche Übertragung kann durch Formularverträge erfolgen, jedoch sind dabei die Grenzen des § 307 BGB zu beachten, um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu vermeiden [2] [3]. Insbesondere ist die Abwälzung unwirksam, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde und der Mieter zur Anfangsrenovierung verpflichtet wird [2].</br>Die Schönheitsreparaturen beziehen sich in der Regel nur auf das Innere der Wohnung und umfassen nicht Außenbereiche wie Loggien oder Treppenhäuser [3] [4]. Die Definition des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV wird häufig als Orientierung herangezogen, auch wenn sie ursprünglich für preisgebundenen Wohnraum gedacht war [7].</br>In der Praxis ist es wichtig, dass die Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag klar formuliert sind, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Der Mieter kann verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen durchzuführen, wobei diese Fristen in der Regel mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen [5].",
"id": "7355a8e1-1c3b-452c-bee4-924bd6481114",
"sourcedocuments": [
{
"content": "Auf jeden Fall kann der Begriff „Schönheitsreparaturen“ oder „Renovierung“ Verwendung finden, wenngleich dies rechtlich nicht zwingend geboten ist. Vertragsklausel zum Inhalt der Schönheitsreparaturen\n Mietrecht, Pachtrecht\n Schönheitsreparaturen und Instandhaltung\n Ralf Specht, Rechtsanwalt\n M 105\n Zu den Schönheitsreparaturen gehören nur die Arbeiten innerhalb der Mieträume, namentlich das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, das Streichen oder Lackieren der Innentüren (beidseitig), das Streichen oder Lackieren der Fenster und Außentüren von innen sowie die Grundreinigung etwa vom Vermieter gestellter Parkett-/Laminat- oder Teppichböden.\n Sind die zu den Mieträumen zählenden Türen/Fenster aus Metall, Aluminium oder Kunststoff gefertigt bzw. mit Furnier beschichtet, genügt eine Grundreinigung der entsprechenden Flächen, sofern bei Mietbeginn dort nicht bereits ein Farbanstrich aufgetragen war. Entsprechendes gilt bei Ausstattung der Mieträume mit sprühlackierten Heizkörpern. Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums ergibt sich der Umfang der Schönheitsreparaturen bereits unmittelbar aus § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV, soweit nicht vorrangige Verordnungen der einzelnen Bundesländer etwas anderes festlegen. Ob aber in Anbetracht der enumerativen Aufzählung hier – ohne Änderung der Verordnung – eine zulässige Ausweitung des Begriffs der Schönheitsreparaturen durch die Vertragsparteien überhaupt erfolgen kann, erscheint zumindest zweifelhaft.",
"metadata": {
"_id": "ccf735ce-71cf-4d9c-8b53-d3d6d3bde383",
"aktenzeichen": "",
"author": "",
"datum": "2025-01-01T00:00:00",
"dokumententyp": "Kommentar",
"ebene0": "Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Auflage 2025",
"ebene1": "Erhaltung der Mietsachen",
"ebene2": "Schönheitsreparaturen",
"ebene3": "2. Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?",
"ebene4": "a) Wohnraummiete",
"ebene5": "bb) Anpassung der Begriffsbestimmung",
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"ebene7": "",
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"ecli": "",
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"leitsatz": "",
"oso_url": "https://online.otto-schmidt.de/db/dokep?parid=lmr.h.rh_0315#lmr.h.rh_0315",
"score": 2.0,
"source": "[1] Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Auflage 2025, Erhaltung der Mietsachen, Schönheitsreparaturen, 2. Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?, a) Wohnraummiete, bb) Anpassung der Begriffsbestimmung",
"source_indicator": "[1]",
"spruchkoerper": "",
"vorinstanzen": ""
}
},
{
"content": "Gründe:\n Die Berufungen der Klägerin sind unbegründet.\n Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachte Schadensersatzanspruches wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB n.F.(EGBGB 229 § 5 S. 2), denn im streitgegenständlichen Mietvertrag ist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagten als Mieter abgewälzt worden.\n Der streitgegenständliche Mietvertrag enthält zur Durchführung von Schönheitsreparaturen folgende Regelungen:\n § 4 Ziff. 6 Schönheitsreparaturen trägt der … Mieter (vgl. § 13).\n Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gem. § 13 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgenden Maßgaben zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages des Malergeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. …\n § 13 Instandhaltung der Mieträume\n 1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:\n in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre\n in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre\n in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.\n Nach überwiegender Meinung können die Schönheitsreparaturen auch durch Formularvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abgewälzt werden. Der Mieter kann insb. verpflichtet werden, während der Vertragsdauer entsprechend einem Wirtschaftsplan die turnusmäßig notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen, und zwar als Teil seiner Gegenleistung (Emmerich Sonnenschein, Miete, 8. Aufl. , 2003, § 535 Rz. 61; MünchKomm/BGB, 2003, § 307, Rz. 97).\n Die Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten in AGB ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB dann unwirksam, wenn die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übergeben wird – was nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates feststeht – und der Mieter zugleich zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist (BGH v. 2.12.1992 – VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).\n Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans nur dann wirksam, wenn der Mieter nicht zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist und die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927). Der BGH hat allerdings bei seiner Entscheidung v. 1.7.1987 ausdrücklich offen gelassen, wie zu entscheiden wäre, wenn nach der Abwälzungsklausel nicht nach einem (an die Mietzeit des jeweiligen Mieters anknüpfenden) Fristenplan, sondern schlechthin „bei Bedarf“ zu renovieren, also – jedenfalls dem Wortlaut der Klausel nach – bei Übergabe einer unrenovierten, renovierungsbedürftigen Wohnung eine Anfangsrenovierung vom Mieter geschuldet wäre (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927). Bei der in dem streitgegenständlichen Mietvertrag unter § 13 Ziff. 1 S. 2 des Mietvertrages getroffenen Regelung handelt es sich um eine entsprechende Regelung.\n Das OLG Stuttgart hat in einem Rechtsentscheid v. 17.2.1989 (OLG Stuttgart v. 17.2.1989, WM 1989, 121) entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter vorrangig vor einem gleichzeitig vereinbarten Fristenplan zu einer Renovierung bei Bedarf verpflichtet, unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war.\n Das OLG Frankfurt hat dem BGH mit Beschluss v. 30.6.1992 (OLG Frankfurt, Beschl.",
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"_id": "83230846-723b-4498-9eaf-ee08ccf370b7",
"aktenzeichen": "8 U 17/04",
"author": "",
"datum": "2005-01-10T00:00:00",
"dokumententyp": "Urteil",
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"ebene1": "Gruende",
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"ecli": "",
"gertyp": "KG",
"leitsatz": "Die in einem Mietvertrag enthaltene Klausel „Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen“ ist gem. § 307 BGB n.F. unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn in unrenoviertem Zustand an den Mieter übergeben wird.",
"oso_url": "https://online.otto-schmidt.de/db/dokep?parid=olg-be.046307",
"score": 2.0,
"source": "[2] 8 U 17/04: Gruende",
"source_indicator": "[2]",
"spruchkoerper": "8 U",
"vorinstanzen": "AG SCHÖNEBERG 107 C 343/03"
}
},
{
"content": "Für Wohnraum ist diese Begriffsbestimmung abschließend, weil sich nur insoweit die eine Abweichung von § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende Verkehrssitte feststellen lässt. Danach fallen unter die Schönheitsreparaturen Diese Begriffsbestimmung ist identisch mit der des § 7 des Mustermietvertrages 1976, der aber nicht mehr als verbindlich oder Orientierungshilfe herangezogen werden sollte. Die Art der aufgezählten Arbeiten zeigt, dass der Begriff einer „Reparatur“ im eigentlichen Sinne nicht gemeint ist. Unter einer Reparatur versteht man üblicherweise die Beseitigung eines Schadens. Dagegen versteht man unter den Schönheitsreparaturen vereinfacht ausgedrückt die Durchführung von Tapezier- und Anstreicharbeiten zur Verschönerung der Räume bzw. zur Beseitigung von Gebrauchsspuren. Dabei gehört zu den Tapezierarbeiten nicht nur die Verwendung einer Rauhfaser- oder Strukturtapete. Vielmehr kann der Mieter seiner Geschmacksvorstellung entsprechend auch geblümte oder sonstwie gemusterte Tapete verwenden. Im Hinblick darauf beziehen sich die Schönheitsreparaturen bei einem Wohnraummietvertrag grundsätzlich nur auf das Wohnungsinnere. Dies folgt aus der Begriffsdefinition des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV. Zusätzlich spricht § 28 Abs. 4 S. 1 II. BV von den „Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen“. Zum Inneren der Wohnung zählt nicht mehr die Falz der Außenfenster oder eine Loggia, wohl aber ein Wintergarten, nicht jedoch Kellerräume, Dachboden, Garage, Räumlichkeiten außerhalb der Wohnung wie etwa das Außen-WC, ferner nicht das Treppenhaus bei einem Mehrfamilienhaus (vgl. auch § 535 BGB Rz. 548a). Allein weil der Außenanstrich von Türen und Fenstern in einer Formularklausel nicht ausdrücklich ausgenommen wird, findet aber keine unzulässige Erweiterung des Begriffs der Schönheitsreparatur statt. Davon kann – im Wege der Auslegung – ausgegangen werden, wenn in der betreffenden Passage des Mietvertrages allein vom „Streichen der Türen“ die Rede ist, diese Anordnung jedoch nach dem „Innenanstrich der Fenster“ und vor der Einbeziehung „sämtlicher anderer Anstriche innerhalb der gemieteten Räume“ getroffen wird. Eine Formularklausel, die allerdings Renovierungsarbeiten an außen liegenden Einrichtungsgegenständen ausdrücklich vorsieht, ist unwirksam. Die Schönheitsreparaturen haben seit der Einführung des § 28 II. BV durch veränderte Einrichtungen, Fortentwicklung der Malertechnik und „epochenabhängige“ wechselnde Vorstellungen über der zeitgemäßes Wohnen einige Veränderungen erfahren. Denn Wände und Decken werden heute regelmäßig nicht mehr z.B. „gekalkt“ und auch das „Streichen der Fußböden“ ist nicht mehr üblich. Umso mehr erfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen daher auch ohne nähere Definition im Mietvertrag die malermäßige Beseitigung von Gebrauchsspuren. Dazu gehört jede Art von Tapezieren von Wänden, das Streichen der Decken, das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren, der Fenster von innen sowie der Außentüre von innen. An die Stelle des Streichens der Fußböden kann die Grundreinigung des Teppichbodens treten. Zweifelhaft kann sein, inwieweit der Mieter Schönheitsreparaturen an anderen Bestandteilen der Mietsache schuldet, die nicht ausdrücklich in der Definition des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV aufgeführt sind (z.B. Holzdecken, Einbauschränke etc.). Der BGH hat eine Ausführungspflicht bisher nicht beanstandet. Auszugehen ist von dem Grundsatz, dass die Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung der Fortentwicklung grundsätzlich nur die Leistungen umfassen, die in der Definition des § 28 Abs. 3 S. 3 II. BV erwähnt sind (Wände, Decken, Türen, Fenster, Heikörper etc.). Im Übrigen ist die Definition auszulegen. Das führt dazu, dass (hölzerne) Fuß- bzw. Scheuerleisten zum Fußboden gehören und damit von § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV erfasst werden. Allerdings kann auch geprüft werden, inwieweit durch die notwendige Leistung eine in § 28 Abs. 4 S. 3 BGB erwähnte Tätigkeit ersetzt wird, wie das z.B. bei der Grundreinigung des Teppichbodens der Fall ist (vgl. § 535 BGB Rz. 548). Unter dieser Prämisse kann z.B. das Streichen/Lackieren einer Holzdecke/Holzvertäfelung an Wänden zu den Schönheitsreparaturen zählen, obwohl diese Leistung in der Beschreibung der Schönheitsreparaturen nicht erwähnt ist. Denn ob nun der Putz oder die Tapete an Decke und Wänden zu streichen sind, macht von der Art der Tätigkeit keinen Unterschied.",
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"_id": "592a1805-b255-411c-9898-699e47ee4f60",
"aktenzeichen": "",
"author": "",
"datum": "2021-01-01T00:00:00",
"dokumententyp": "Kommentar",
"ebene0": "Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.",
"ebene1": "Mietvertrag, Pachtvertrag",
"ebene2": "Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse (Vor § 535 - § 548)",
"ebene3": "Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags",
"ebene4": "B. Wohnraummiete",
"ebene5": "V. Überbürdung von Erhaltungspflichten",
"ebene6": "3. Schönheitsreparaturen",
"ebene7": "",
"ebene8": "",
"ecli": "",
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"leitsatz": "",
"oso_url": "https://online.otto-schmidt.de/db/dokep?parid=gkm.bgb.k0535.r0540#gkm.bgb.k0535.r0540",
"score": 2.0,
"source": "[3] Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., Mietvertrag, Pachtvertrag, Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse (Vor § 535 - § 548), Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, B. Wohnraummiete, V. Überbürdung von Erhaltungspflichten, 3. Schönheitsreparaturen",
"source_indicator": "[3]",
"spruchkoerper": "",
"vorinstanzen": ""
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},
{
"content": "Eine einheitlich für alle Mietverhältnisse vorherrschende Legaldefinition der Schönheitsreparaturen ist weiterhin nicht existent. Zur Begriffsbestimmung kann der anwaltliche Berater daher – so die allgemeine Meinung – auf die allgemeine Tätigkeitsbeschreibung des inzwischen etwas antiquiert wirkenden § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV (gleichlautend § 7 des Mustermietvertrages 1976) zurückgreifen. Sie findet auch im Gewerberaummietrecht – soweit nichts anderes vereinbart wurde – Anwendung. Für Wohnraum, gleich ob preisgebunden oder preisfrei, gilt der in jener Norm beschriebene Pflichtenkatalog als abschließend. In Anlehnung hierzu unterfällt den Schönheitsreparaturen (nur) „das Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizrohre und der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen“. Trennt man die jeweiligen Arbeiten, ergibt sich folgende Aufteilung: Die Art der aufgezählten Arbeiten zeigt, dass der Begriff einer „Reparatur“ im eigentlichen Sinne nicht gemeint ist. Unter einer Reparatur versteht man üblicherweise die Beseitigung eines Schadens. Dagegen handelt es sich bei den Schönheitsreparaturen – vereinfacht ausgedrückt – um die malermäßige Ausführung von Tapezier- und Anstreicharbeiten einschließlich der üblichen Vorarbeiten (Untergrundbehandlung) zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume (optische Oberflächenverschönerung) durch Beseitigung der typischerweise vom Mieter an der Dekoration verursachten Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs. Zu solchen Gebrauchs- oder Verschleißspuren zählen Die Grenze zu den üblichen, vom Mieter aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht auch ohne ausdrückliche Vereinbarung geschuldeten allgemeinen Reinigungsarbeiten an allen Flächen der Mietwohnung ist vom prüfenden Rechtsanwalt dort zu ziehen, wo mehr erforderlich ist als eine in kurzen Zeitabständen regelmäßig wiederkehrende Säuberung. Sind die Dekorationsarbeiten dem Mieter in wirksamer Weise übertragen, gelten davon natürlich auch die normalen, „alltäglich“ anfallenden Pflegemaßnahmen als mit umfasst. Enthält der zur Prüfung vorgelegten Mietvertrag keine nähere Erläuterung zum Inhalt des dort verwendeten Begriffs der „Schönheitsreparaturen“, kann der anwaltliche Berater zumindest die Begriffsbestimmung des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV als Auslegungsrichtlinie für die Festlegung des damit verbundenen Pflichtenumfangs zu Grunde legen (vgl. Rz. H 309 f.). Er sollte den Mandanten allerdings darüber informieren, dass sich die mit den Schönheitsreparaturen zusammenhängenden Arbeiten beim Wohnraummietvertrag grundsätzlich nur auf das Wohnungsinnere beziehen. Die räumliche Eingrenzung folgt aus der Begriffsdefinition des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV. Dekorationsarbeiten im Außenbereich sind dort nicht vorgesehen. Zusätzlich spricht § 28 Abs. 4 S. 1 II. BV von den „Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen“. Zum Innern der Wohnung zählen dabei auch ein gesondert angebauter Wintergarten, nicht jedoch Loggia, Terrasse, Balkon, Kellerräume, Dachboden, Garage oder sonstige Räume außerhalb der Wohnung wie etwa das Außen-WC oder Abstellräume, ferner nicht das Treppenhaus, die Kellerflure oder andere Gemeinschaftsflächen in einem Mehrfamilienhaus. Da vom Inneren des Raumes nicht sichtbar, gehört das Streichen der Falze bei Holzfenstern gleichfalls nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen, wohl aber der komplette Anstrich der Innenfenster bei Doppelkastenfenstern nebst Zwischenraum und Innenseiten der Außenfenster.",
"metadata": {
"_id": "d393943e-e366-4770-91d6-9a0e7ae064d4",
"aktenzeichen": "",
"author": "",
"datum": "2025-01-01T00:00:00",
"dokumententyp": "Kommentar",
"ebene0": "Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Auflage 2025",
"ebene1": "Erhaltung der Mietsachen",
"ebene2": "Schönheitsreparaturen",
"ebene3": "2. Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?",
"ebene4": "a) Wohnraummiete",
"ebene5": "aa) Begriff der „Schönheitsreparaturen“",
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"leitsatz": "",
"oso_url": "https://online.otto-schmidt.de/db/dokep?parid=lmr.h.rh_0309#lmr.h.rh_0309",
"score": 2.0,
"source": "[4] Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Auflage 2025, Erhaltung der Mietsachen, Schönheitsreparaturen, 2. Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?, a) Wohnraummiete, aa) Begriff der „Schönheitsreparaturen“",
"source_indicator": "[4]",
"spruchkoerper": "",
"vorinstanzen": ""
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},
{
"content": "Schönheitsreparaturklausel\n Mietrecht, Pachtrecht\n Schönheitsreparaturen und Instandhaltung\n Ralf Specht, Rechtsanwalt\n M 138\n § […] Schönheitsreparaturen 1.\t Der Mieter übernimmt bei anfänglich renoviert übergebenen Mieträumen alle während der Mietzeit anfallenden Schönheitsreparaturen, deren Erforderlichkeit auf seinem Mietgebrauch beruht. Eine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ist in jedem Fall ausgeschlossen. 2.\tZu den Schönheitsreparaturen gehören nur die Arbeiten innerhalb der Mieträume, namentlich das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der HeizrohHeizrohrere, das Streichen oder Lackieren der Innentüren (beidseitig), das Streichen oder Lackieren der Fenster und Außentüren von innen, das Anstreichen der Sichtflächen von Einbaumöbeln oder Wand- bzw. Deckenverkleidungen sowie die Grundreinigung etwaiger vom Vermieter gestellter Parkett-/Laminat- oder Teppichböden. Sind die zu den Mieträumen gehörenden Türen/Fenster/Einbaumöbel/Wand- oder Deckenverkleidungen aus Metall, Aluminium oder Kunststoff gefertigt bzw. mit Furnier beschichtet oder abgelaugt bzw. geölt, genügt eine Grundreinigung der entsprechenden Flächen. Die Schönheitsreparaturen umfassen im Weiteren auch Anstreicharbeiten an solchen Flächen, die – wie Sockelleisten bzw. auf Putz offenliegende Versorgungs- oder Abflussleitungen etc. – in einem dekorativ engen Zusammenhang mit der vom Mieter zu bearbeitenden Fläche stehen; regelmäßig ergibt sich ein solcher Zusammenhang aus einer farblich oder baustofflich gleichen Gestaltung bei Mietbeginn. 3.\tIm Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: a)\tin Küchen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre, b)\tin Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre, c)\tin anderen Nebenräumen innerhalb der Wohnung alle 10 Jahre.\n Die Fristen werden vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen später vom Mieter fachgerecht ausgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an berechnet. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Mieträume eine Verlängerung der Fristen erwarten, so ist auf Antrag des Mieters der Vermieter verpflichtet, die Fristen nach billigem Ermessen zu verlängern. Erfordert der bisherige Grad der Abnutzung hingegen eine Verkürzung der Fristen, so ist der Vermieter berechtigt, diese nach billigem Ermessen zu reduzieren. 4.\tDer Mieter hat rechtzeitig, spätestens bis Ende des Mietverhältnisses, alle bis dahin nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung auszuführen, soweit nicht der neue Mieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten – ohne Berücksichtigung beim Mietpreis – übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustands der Wohnung bereits während der Mietzeit notwendig, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich zu erledigen. Die Schönheitsreparaturen müssen grundsätzlich fachgerecht ausgeführt werden. 5.\t Die Mieträume sind bei Mietende in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten zurückzugeben. Farblos lackierte/naturlasierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen zurückgegeben werden.\n Der Mieter ist im Weiteren verpflichtet, bei Mietende die Mieträume ohne sichtbare Nikotinspuren zurückzugeben. 6.\tDer Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich anzuzeigen. 7.\tKommt der Mieter trotz Aufforderung und Fristsetzung durch den Vermieter seinen Verpflichtungen zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen gem. Ziff. 1–6 nicht oder nicht vollständig nach, ist der Vermieter berechtigt, die Arbeiten auf Kosten des Mieters auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Der Mieter hat die Arbeiten zu dulden. Im noch laufenden Mietverhältnis wird der Vermieter den Beginn der Arbeiten sowie deren voraussichtliche Dauer und Kosten dem Mieter mindestens 3 Wochen vorher ankündigen.",
"metadata": {
"_id": "904f8ca1-16ff-4cd5-aeee-3d9ac1e64849",
"aktenzeichen": "",
"author": "",
"datum": "2025-01-01T00:00:00",
"dokumententyp": "Kommentar",
"ebene0": "Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Auflage 2025",
"ebene1": "Erhaltung der Mietsachen",
"ebene2": "Schönheitsreparaturen",
"ebene3": "22. Vorschlag für eine Schönheitsreparaturklausel",
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"oso_url": "https://online.otto-schmidt.de/db/dokep?parid=lmr.h.rh_1008#lmr.h.rh_1008",
"score": 2.0,
"source": "[5] Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Auflage 2025, Erhaltung der Mietsachen, Schönheitsreparaturen, 22. Vorschlag für eine Schönheitsreparaturklausel",
"source_indicator": "[5]",
"spruchkoerper": "",
"vorinstanzen": ""
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"content": "Schönheitsreparaturen zählen zur Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB; sie beschränken sich darauf, Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, die den optischen Eindruck der Mieträume beeinträchtigen; sie dienen der Erhaltung der Wohnlichkeit,BGH – Urt. v. 15.11.1967 – BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491 = WuM 1968, 76,BGH – Urt. v. 8.10.2008 – GuT 2008, 484 = GE 2009, 111: „... Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs.“Mit der Erhaltungspflicht des Vermieters korrespondiert, dass sich Schönheitsreparaturen nur auf die Beseitigung von Abnutzungsschäden durch vertragsgemäßen Gebrauch oder durch solche Umstände beziehen, die der Mieter nicht zu vertreten hat,BGH – Urt. v. 5.10.1994 – WM 1996, 91 = ZMR 1995, 577,BGH – Urt. v. 8.10.2008 – GuT 2008, 484 = GE 2009, 111,OLG Düsseldorf – Urt. v. 11.6.2002 – MDR 2003, 23 = WuM 2002, 545: Unter Schönheitsreparaturen sind die Dekorationsmaßnahmen zu verstehen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, also ihren Verschleiß, erforderlich werden.Dementsprechend ist es Sache des Vermieters, Renovierungsschäden zu beseitigen, die durch Umweltereignisse verursacht worden sind. Ebenso verhält es sich mit Gebäudeschäden , die der Mieter, der die Schönheitsreparaturen vertraglich übernommen hat, nicht zu vertreten hat,BGH – Urt. v. 25.2.1987 – ZMR 1987, 257 für unverschuldeten Brandschaden,BGH – Urt. v. 28.5.2008 – NZM 2008, 607 = WuM 2008, 476 für die Folgen von Fogging, selbst wenn ein im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs liegendes Verhalten des Mieters hierfür ursächlich war;LG Mannheim ZMR 1993 S. XIV Nr. 8: Wird die Wohnung durch einen Wassereinbruch geschädigt, so ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch dann verpflichtet, wenn diese nach dem Vertrag dem Mieter obliegen und die Arbeiten zum Schadenszeitpunkt fällig waren;LG Duisburg ZMR 2003, 739 = WuM 2003, 494: Der Vermieter kann nicht geltend machen, der Mieter sei im Rahmen seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für die Beseitigung von Wohnungsschwärzungen verantwortlich. Schönheitsreparaturen umfassen (nur) die Beseitigung der auf dem normalen Abwohnen beruhenden Dekorationsmängel. Bei dem Phänomen der Wohnungsschwärzung liegt ein solcher Abnutzungsschaden nicht vor.Das Gleiche gilt für Renovierungsmängel , die auf vorangegangene Sanierungsmaßnahmen des Vermieters zurückzuführen sind,LG/OLG Nürnberg – Urt. v. 14.7.1992 – WuM 1993, 121, 122.Für sonstige Schäden, die auf übermäßiger Abnutzung oder sonst schuldhaftem Verhalten des Mieters beruhen, haftet dieser auf Grund einer Pflichtverletzung nach § 280 BGB,BGH – Urt. v. 5.10.1994 – WuM 1996, 91 = ZMR 1995, 577: Schadensersatzansprüche des Vermieters aus sog. positiver Vertragsverletzung kommen in Betracht, wenn der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet und dadurch die Mietsache beschädigt.Andere Abnutzungserscheinungen, die auf vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind, braucht der Mieter nicht zu beseitigen. Das folgt aus § 538 BGB (s. § 548 BGB a.F.),KG – Urt. v. 29.3.2004 – NZM 2005, 181 = ZMR 2004, 578: Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann entfallen, weil deren Notwendigkeit durch den Vermieter oder ihm zurechenbares Verhalten Dritter verursacht worden ist.Beispiele aus der Rspr.:OLG Köln – Urt. v. 29.4.1994 – WuM 1995, 582: Ränder von Blumentöpfen auf der Fensterbank, Löcher für Dübel zum Anbringen von Hängeschränken und Gardinenstangen,OLG Karlsruhe – Urt. v. 26.9.1996 – WuM 1997, 211 für Parkettabnutzung durch Pfennigabsätze bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum,OLG Düsseldorf – Urt. v. 16.10.2003 – WuM 2003, 621 = ZMR 2003, 921 für Kratzer und Schrammen auf dem Parkett im Eingangsbereich der Wohnung,OLG Düsseldorf – Urt. v. 8.5.2008 – GuT 2008, 204: Verschmutzungen und mechanische Beschädigungen in einer Lagerhalle, die zum Betrieb einer Kfz-Instandsetzungswerkstatt vermietet worden war;ebenso schon OLG Saarbrücken – Urt. v. 25.11.1987 – NJW-RR 1988, 652 = WuM 1989, 133,LG Köln WuM 1999. 234, AG Neustadt a. Rbge. WuM 2002, 233 für kleine, stecknadelkopfgroße Emailleabplatzungen,s. auch OLG Düsseldorf – Urt. v",
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"content": "Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Hieraus folgt, dass nach der gesetzgeberischen Konzeption die Durchführung von Schönheitsreparaturen Aufgabe des Vermieters ist. Wie der BGH mit Urteil v. 1.7.1987 entschied, gibt es keine Verkehrssitte, wonach ein Mieter auch ohne vertraglich besondere Vereinbarung verpflichtet wäre, die Schönheitsreparaturen zu tragen. Bereits in dem seitens des Bundesministeriums der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag aus dem Jahre 1976 wurde folgendes aufgeführt:§ 7(2) zu den Schönheitsreparaturen gehören:Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.Der BGH bestätigte dies nochmals mit Rechtsentscheid v. 30.10.1984. Überwiegend wurde bislang auch im preispreisfreienfreien Wohnraum die Definition des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV herangezogen, auch wenn dieser unmittelbar nur für preisgebundene Wohnungen gilt. Im Wesentlichen geht es in der Praxis um „die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel“ infolge der unvermeidlichen vertragsgemäßen Abnutzung i.S.d. § 538 BGB.Auch die Reinigung des Teppichbodens fällt unter den Begriff der Schönheitsreparaturen. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Reinigung des Teppichbodens besteht aber nach Ansicht des BGH nur, „wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrags infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden war“.Unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen fällt nach zutreffender Auffassung schließlich auch die Beseitigung von Dübellöchern, wenn diese der Mieter verursacht hat.Fehlt es an einer besonderen individualvertraglichen Vereinbarung, sind von den Schönheitsreparaturen nur die tatsächlichen Wohnräume erfasst, nicht hingegen Speicherräume, Garagen oder Keller. Will sich der Vermieter von seiner gesetzlichen Verpflichtung befreien, ist es erforderlich, den Mieter wirksam im Mietvertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen zu verpflichten. In der Praxis handelt es sich nur selten um Individualvereinbarungen, die zwischen den Parteien ausgehandelt wurden. Nach ständiger Rechtsprechung setzt ein „Aushandeln“ i.S. einer Individualvereinbarung mehr als ein bloßes „Verhandeln“ voraus. Vielmehr muss dem Verwendungsgegner der Klausel eine reale Möglichkeit eingeräumt werden, eine inhaltliche Änderung der Klausel herbeizuführen.Der Regelfall in der Praxis ist, dass der Vermieter dem Mieter einen Mustermietvertrag stellt und insb. im Hinblick auf die gestellte Schönheitsreparaturklausel keine Bereitschaft zum Aushandeln zeigt. Gerade diese Konstellation stellt im Hinblick auf die hierzu ergangene zahlreiche Rechtsprechung für den Vermieter und dessen Berater eine große Herausforderung dar. Im Nachfolgenden wird sich ausschließlich mit dem Urteil des BGH v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, MietRB 2015, 161 f. = MDR 2015, 578 ff. beschäftigt. Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Es stellt sich daher die Frage, welche Vorkehrungen aus Vermietersicht in Mustermietverträgen erforderlich sind, um eine wirksame Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren. Folgt man der – eigentlich AGB-rechtswidrigen – Auffassung, dass die Klausel selbst auch dann wirksam ist, wenn sie nicht zwischen „renoviert“ und „unrenoviert“ differenziert, so bedürfte es lediglich einer („geschickten“) Beweissicherung des Vermieters bei Mietbeginn. Ob die Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann, ließ der BGH leider offen. Im Hinblick auf die fortgeschriebene Rechtsprechung zum AGB-Recht sind die jüngst ergangenen Urteile des BGH vom 18.3.2015 zwar dogmatisch richtig. Sie berücksichtigen jedoch in keiner Weise die immensen wirtschaftlichen Nachteile, die hierdurch für die Vermieter in der Praxis entstanden sind. So mag man dem Vermieter noch darauf vertrösten können, dass er bei Mietbeendigung vom Mieter keine Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn dem Mieter der Nachweis gelingt, dass die Wohnung in keinem frisch renovierten Zustand übergeben wurde",
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"leitsatz": "Seit dem Grundsatzurteil des BGH zur Unwirksamkeit „starrer Fristen“ aus dem Jahre 2004 (BGH v. 23.6.2004 – VIII ZR 361/03, MietRB 2004, 314 = MDR 2004, 1290 = NJW 2004, 2586) gehört das Thema Schönheitsreparaturen zum Dauerbrenner mietrechtlicher Beratung. Mit seinen vier am 18.3.2015 verkündeten Urteilen folgte ein weiterer Paukenschlag. Insbesondere in den Urteilen VIII ZR 242/13 (MietRB 2015, 196 = MDR 2015, 636 f. = NJW 2015, 1871) und VIII ZR 185/14 (MietRB 2015, 161 = MDR 2015, 578 = NJW 2015, 1594) vollzog der BGH das, was er bereits mit seinem Hinweisbeschluss v. 22.1.2014 (VIII ZR 352/12) andeutete – eine weitere Hürde für den Vermieter auf dem steinigen Weg Schönheitsreparaturen verlangen zu können.\n Inwieweit Schönheitsreparaturen in der chaotischen Rechtsprechungspraxis in Zukunft überhaupt noch wirksam umgelegt werden können sowie welche Gestaltungsmöglichkeiten gerade in Mustermietverträgen denkbar sind, soll nachfolgend untersucht werden.",
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