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"text": ", § 98 Rz. 37).\n Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze erscheint es billig und gerechtfertigt, der Beklagten 75 % der Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen und der Klägerin 25 %.\n Das AG hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht dem Grunde nach das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin für gerechtfertigt erklärt, da die Klägerin gem. § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel hat.\n Die Klägerin ist nämlich berechtigt, auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebotes gem. § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel in dem Mietvertrag einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von der Beklagten als Mieterin zu verlangen.\n Dies erfolgt daraus, dass entgegen dem gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB, nachdem der Vermieter dem Mieter die gemietete Wohnung in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat, regelmäßig in Mietverträgen die an sich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen wurde. Durch diese Übertragung der Schönheitsreparaturenpflicht auf den Mieter hat sich aber nach der ständigen Rechtsprechung des BGH der Charakter der Erhaltungspflicht nicht geändert, vielmehr wurde auf den Mieter durch die entsprechende Klausel eine Haupflicht des Mietvertrages übertragen (BGH NJW 1977, 36). Durch die\n Übertragung dieser Hauptpflicht auf den Mieter, die auch in § 7 Abs. 6 des Mietvertrages zwischen den Parteien vorgenommen wurde, ist deutlich zum Ausdruck gebracht worden, dass der Umfang und die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei der Kalkulation des Mietpreises als mieterhöhender Faktor nicht berücksichtigt wurde, da die Klägerin durch die entsprechende Klausel in dem Mietvertrag gerade insoweit von ihrer Erhaltungspflicht befreit wurde.\n Diese Regelung in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag entsprach der in O1 ständig geübten Vermietungspraxis, die die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die von Gesetzes wegen der Vermieterseite auferlegt ist, auf den Mieter abwälzte. Entsprechend dieser praktischen Übung enthält der Mietspiegel für die Stadt O1 für das Jahr 2006 im Gegensatz zu früheren Regelungen keine Aussage mehr darüber, ob ihm überwiegend solche Mietverträge zugrunde liegen, in denen die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird oder ob dies nicht der Fall ist. Nach der ständig geübten Vermietungspraxis und den Darlegungen der Parteien ist aber davon auszugehen, dass der zur Mieterhöhung herangezogene Mietspiegel nicht davon ausgeht, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, sondern vielmehr aufgrund vertraglicher Absprachen der Mieter (LG Frankfurt NZM 2003, 974).\n Die ursprünglich zwischen den Parteien gewählte individuelle Vertragsgestaltung im Hinblick auf die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte hatte deshalb erheblichen Einfluss auf die Festsetzung des Mietwertes für die Wohnung. Die Regelung der Schönheitsreparaturen in der individuellen Vertragsgestaltung ist ein Umstand, der erheblichen Einfluss auf den Mietwert einer Wohnung hat. Infolgedessen ist er auch für eine gerechte Bestimmung des Marktwertes wesentlich und daher, wie von dem AG angenommen, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (LG Hamburg NZM 2002, 945). Die Klägerin, die unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, der keine Werte für die Schönheitsreparaturen enthält, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von der Beklagten begehrt hat, war deshalb berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen zu verlangen (OLG Koblenz v. 8.11.1984 – 4 W RE 571/84, NJW 1985, 333; OLG Karlsruhe, NZM 2007, 481).\n Diese Berechtigung der Klägerin, grundsätzlich einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von der Beklagten verlangen zu können, entfällt auch nicht dadurch, dass die ursprünglich in dem Mietvertrag vorgesehene Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist."
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"Diese Regelung in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag entsprach der in O1 ständig geübten Vermietungspraxis, die die Pflicht zur Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em>, die von Gesetzes wegen der Vermieterseite auferlegt ist, auf den Mieter abwälzte.",
"Die ursprünglich zwischen den Parteien gewählte individuelle Vertragsgestaltung im Hinblick auf die Übernahme der <em>Schönheitsreparaturen</em> durch die Beklagte hatte deshalb erheblichen Einfluss auf die Festsetzung des Mietwertes für die Wohnung.",
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"Die Klägerin, die unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, der keine Werte für die <em>Schönheitsreparaturen</em> enthält, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von der Beklagten begehrt hat, war deshalb berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag für die <em>Schönheitsreparaturen</em> zu verlangen (OLG Koblenz",
"Diese Berechtigung der Klägerin, grundsätzlich einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von der Beklagten verlangen zu können, entfällt auch nicht dadurch, dass die ursprünglich in dem Mietvertrag vorgesehene Klausel über die <em>Schönheitsreparaturen</em> unwirksam ist."
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"text": "Gründe:\n 1. Das AG ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin Schadensersatz wegen der unterlassener Schönheitsreparaturen i.H.v. 16.426,58 € nicht verlangen kann. Denn die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagten durch die §§ 6 Abs. 1, 13 des vorformulierte Mietvertrages ist gem. § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Nach § 28 Abs. 4 der II. BV gehört zu den Schönheitsreparaturen das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Erweiterung der von den Mietern als Schönheitsreparaturen auszuführenden Arbeiten über den Katalog des § 28 Abs. 4 II. BV hinaus gem. § 307 BGB unzulässig (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl. , § 535 BGB Rz. 41; Emmerich, Miete, 8. Aufl. , § 535 BGB Rz. 63; Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl. , § 538 BGB Rz. 146, wonach dies nur individualvertraglich vereinbart werden kann).\n Nach § 13 des Mietvertrages wird von dem Mieter aber ohne Einschränkung das Streichen der Türen und Fenster verlangt, also auch der Außenseiten, was den Katalog des § 28 Abs. 4 der II. BV übersteigt. Eine solche Klausel ist unwirksam (vgl. auch LG Berlin Urt. v. 21.7.2006 – 65 S 347/05, MM 2007, 39). Die Entscheidung des BGH v. 6.10.2004 – VIII ZR 215/93 (GE 2004, 1452) steht dem – entgegen der Ansicht der Klägerin – nicht entgegen. Denn der BGH hat in dieser Entscheidung keinerlei Ausführungen dazu gemacht, inwieweit die Erweiterung des Katalogs des § 28 Abs. 4 II. BV zulässig ist. Vielmehr befasst sich diese Entscheidung nur mit der grundsätzlichen Zulässigkeit von Schönheitsreparaturenklauseln sowie der Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln. Der BGH hat offenbar, die hier zur Entscheidung anstehende Frage nicht gesehen. Soweit die Klägerin mit der Berufung geltend macht, dass die Klausel dahin auszulegen sei, dass nur der Innenanstrich verlangt werde, gibt der eindeutige Wortlaut dieser Klausel dafür nichts her. Das Streichen von Fenstern und Türen erfasst nach üblichem Sprachgebrauch sowohl den Innen- als auch den Außenanstrich. Soweit die Klägerin geltend macht, dass diese Klausel zwischen den Parteien nicht gelte, sondern eine individualvertragliche Regelung unter Einbeziehung des Vormieters Dr. S. getroffen worden sei, lässt sich dies den Schreiben von Juli 2001 (K 12) nicht entnehmen. Es ist auch nicht ersichtlich, wie der zuvor abgeschlossenen Mietvertrag vom 13.3.2001 abgeändert worden sein soll.\n Da die Beklagten die Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht schuldeten, stehen der Klägerin Ansprüche auf Mietausfall (4.296,84 €) aus dem Gesichtspunkt des Verzuges und die Erstattung der Gutachterkosten (377 €) nicht zu.\n 2. Das AG hat auch die restliche Forderung der Klägerin – soweit sie im Rahmen der Prüfung der Berufung von Bedeutung sind – zutreffend ermittelt. Insoweit folgt der Senat den Ausführungen des AG zu den Aufrechnungen auf S. 3/4 des Urteils. Soweit die Klägerin mit der Berufung geltend macht, dass die Aufrechnung mit dem Betrag von 1.266,29 € nicht wirksam gewesen sei, ist dem nicht zu folgen. Dieser Betrag war erstinstanzlich unstreitig.\n 3. Das AG hat aus zutreffenden Erwägungen die weitergehenden Ansprüche, nämlich die Kosten für die Durchführung von Gartenarbeiten (676,51 € und 595,08 €) abgewiesen. Insoweit schließt sich der Senat den Ausführungen des AG an, die durch die Berufungsgründe nicht erheblich angegriffen worden sind.\n Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken.\n Der Klägerin wird ferner aufgegeben, binnen 3 Wochen zur Anschlussberufung der Beklagten vom 27.8.2007 Stellung zu nehmen."
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"Das AG ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin Schadensersatz wegen der unterlassener <em>Schönheitsreparaturen</em> i.H.v. 16.426,58 € nicht verlangen kann.",
"Denn die Übertragung der <em>Schönheitsreparaturen</em> auf die Beklagten durch die §§ 6 Abs. 1, 13 des vorformulierte Mietvertrages ist gem. § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Nach § 28 Abs. 4 der II.",
"BV gehört zu den <em>Schönheitsreparaturen</em> das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Erweiterung der von den Mietern als",
"<em>Schönheitsreparaturen</em> auszuführenden Arbeiten über den Katalog des § 28 Abs. 4 II.",
"Da die Beklagten die Ausführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> nicht schuldeten, stehen der Klägerin Ansprüche auf Mietausfall (4.296,84 €) aus dem Gesichtspunkt des Verzuges und die Erstattung der Gutachterkosten (377 €) nicht zu.\n 2."
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"leitsatz": "Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend; BGH, Urteil vom 18.03.2018, VII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732).Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist.",
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"text": "Zwar seien die Kläger durch den Eigentumserwerb am 09.02.2015 in die bestehenden Mietverträge über die Wohnungen eingetreten. Eine Beschädigung der Wohnungen durch die Beklagte könne jedoch nicht festgestellt werden, weil im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichtes feststehe, dass die vier Wohnungen bereits bei Übergabe an die Beklagte im Februar 2013 einen abgewohnten und mangelhaften Zustand aufgewiesen hätten. Eine darüber hinausgehende Beschädigung der Mietobjekte durch die Beklagte sei im Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festzustellen gewesen. Den Klägern stehe auch kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu, weil die Beklagte aus den Mietverträgen über die vier Wohnungen eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht getroffen habe. Bei den Regelungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter jeweils in § 8 der Mietverträge habe es sich um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt, die wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam seien, weil die Wohnungen unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassen worden seien und kein Ausgleich dafür zugunsten des Mieters geschaffen worden sei. Die dazu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung für Wohnraummietverhältnisse sei auf gewerbliche Mietverhältnisse wie die vorliegenden zu übertragen.\n Gegen das ihnen am 21.09.2018 zugestellte Urteil haben die Kläger am 19.10.2018 Berufung eingelegt und diese – nach entsprechender Fristverlängerung – am 21.12.2018 begründet. Sie tragen vor, die in den Mietverträgen enthaltene Klausel betreffend die Übernahme der Schönheitsreparaturen sei entgegen der Auffassung des Landgerichtes nicht unwirksam. Dabei sei zu berücksichtigen, dass es sich um einen gewerblichen Mietvertrag handele. Im Übrigen habe zwischen dem vertragschließenden Vermieter und dem Mieter insoweit Personenidentität bestanden, als dieselbe natürliche Person, H. G., gleichzeitig Geschäftsführer der Vermieterin und Geschäftsführer der Mieterin gewesen sei und die Mietverträge jeweils als Vertreter der Vermieterin und der Mieterin unterschrieben habe. Herr Günter sei zudem alleiniger Gesellschafter der Vermieterin und Mitgesellschafter der Mieterin gewesen. Wenn aber auf Vermieter- und Mieterseite dieselben Personen beteiligt seien, könne eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht eintreten bzw. sei jedenfalls so gewollt. Mindestens müsse angenommen werden, dass die Klausel von beiden Seiten stamme. Im Ergebnis könne jedenfalls nicht von der Unwirksamkeit der Klausel ausgegangen werden.\n Die Beklagte hafte deshalb für die unterlassene Schönheitsreparatur, zumal sie nicht vorgetragen habe, irgendeine Renovierung während der Dauer des Mietverhältnisses vorgenommen zu haben. Weiterhin tragen die Kläger zu den inzwischen durchgeführten Renovierungsmaßnahmen vor.\n Die Kläger beantragen,\n das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 21.08.2018, Az. 02 O 847/17, abzuändern und auf ihre Berufung hin die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 33.647,32 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB aus 15.820,59 EUR seit dem 06.02.2017 sowie aus weiteren 17.826,73 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen, sowie\n die Beklagte weiter zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger vorgerichtlich entstandene Anwaltsgebühren in Höhe von 1.261,40 EUR zu zahlen.\n Die Beklagte beantragt,\n die Berufung zurückzuweisen.\n Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts mit der darin enthaltenen Begründung. Bei Abschluss der Mietverträge im Februar 2013 hätten sich zwei juristische Personen gegenübergestanden, wobei die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen von Seiten der Vermieterin wie auch sonst standardmäßig so verwendet worden sei. Im Übrigen habe die Beklagte erstinstanzlich vorgetragen, dass sie Renovierungsarbeiten während der Mietzeit durchgeführt habe. Die Berufung sei nicht nur wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel zurückzuweisen. Vielmehr bleibe die Klage unschlüssig, weil die Kläger trotz mehrfachen Hinweises des Gerichtes nicht substantiiert dargelegt hätten, welche Beanstandungen es wo genau gegeben habe und wie dies den behaupteten Renovierungsaufwand verursacht haben sollte.\n II."
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"Den Klägern stehe auch kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener <em>Schönheitsreparaturen</em> zu, weil die Beklagte aus den Mietverträgen über die vier Wohnungen eine Verpflichtung zur Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> nicht getroffen habe.",
"Bei den Regelungen zur Übertragung der <em>Schönheitsreparaturen</em> auf den Mieter jeweils in § 8 der Mietverträge habe es sich um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt, die wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam seien, weil die Wohnungen unrenoviert bzw.",
"Sie tragen vor, die in den Mietverträgen enthaltene Klausel betreffend die Übernahme der <em>Schönheitsreparaturen</em> sei entgegen der Auffassung des Landgerichtes nicht unwirksam. Dabei sei zu berücksichtigen, dass es sich um einen gewerblichen Mietvertrag handele.",
"Bei Abschluss der Mietverträge im Februar 2013 hätten sich zwei juristische Personen gegenübergestanden, wobei die Klausel zur Übertragung der <em>Schönheitsreparaturen</em> von Seiten der Vermieterin wie auch sonst standardmäßig so verwendet worden sei.",
"Die Berufung sei nicht nur wegen der unwirksamen <em>Schönheitsreparaturenklausel</em> zurückzuweisen."
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"text": "Dies war vorliegend gerade nicht der Fall. Denn die Mieterin hatte der Eigenbedarfskündigung erhebliche Einwendungen entgegengebracht.\n Eine die Kündigungen vom 22.04.2021, 28.06.2021, 09.07.2021, 19.08.2021 rechtfertigende Zugangsverweigerung trotz Besichtigungsrechts des Vermieters zur Untersuchung/Reparatur der Klingel ergibt sich vorliegend schon deshalb nicht, weil der Mangel unter dem 29.04.2021 angezeigt und unstreitig am 18.05.2021 behoben wurde.\n 3. Daneben besteht auch übereinstimmend mit dem Erstgericht kein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von 1.626, 50 € gegen die Beklagten.\n a. Der Anspruch hinsichtlich Zahlung des im Mai 2021 noch offenen Mietrückstandes in Höhe von 221,25 € sowie der Unterzahlung der Miete für November 2021 in Höhe von 340, 25 € ist durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Soweit die Klägerin geltend macht, es ergebe sich keine Überzahlung der Miete für Mai 2021, da die ursprüngliche Zuvielzahlung verrechnet wurde mit der Juni-Miete, so ergibt sich hiernach weiterhin kein substantiiertes Bestreiten der Zuvielzahlung. Denn die Beklagte hat vorgetragen, die Juni-Miete aufgrund des laufenden Dauerauftrags zum Fälligkeitsdatum bezahlt zu haben. Unter Berücksichtigung des Parteivortrags ergäbe sich weiterhin ein positiver Saldo auf dem Mieterkonto. Dem ist die Klägerin nicht substantiiert, beispielsweise unter Vorlage einer Übersicht über das Mieterkonto entgegengetreten.\n b. Einen Anspruch auf Zahlung von 284,01 € aus einer Nebenkostenabrechnung für 2019 hat die Klägerin nicht rechtshängig gemacht.\n c. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 535, 546 BGB auf Zahlung von 1.065,00 € Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache bzw. Verletzung der Pflicht zur Rückgabe im vertraglich vereinbarten Soll-Zustand.\n Die Klägerin hat nicht dargetan, dass es sich bei dem geltend gemachten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung bei Rückgabe um Spuren eines nicht vertragsgemäßen oder vertragsgemäßen aber atypischen Gebrauchs der Mietsache handelte.\n Der Mieter ist insoweit nicht verpflichtet, auch erhebliche übliche Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind rückgängig zu machen, § 538 BGB.\n Nachteilige Veränderungen des Dekorationszustandes des Mietobjekts bzw. durch den vertragsgemäßen Gebrauch ausgelöste Substanzveränderungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter hervorgerufen wurden , muss der Mieter dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat oder bei einer ungewöhnlichen Dekoration der Mieträume, mit der der Vermieter nicht zu rechnen brauchte und die eine Verletzung von Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Vermieter nach § 280 Abs. 1, 251 Abs. 2 BGB darstellt (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 546 BGB, Rn. 50 m.w. N.).\n Vorliegend ist zu differenzieren:\n Bei der Geltendmachung von abgerissenen und braungefärbten Tapeten, Abplatzungen und Rissen an den Wänden, schwarz gefärbten Steckdosenabdeckungen, Heizkörpern und Sockelleisten mit Abplatzungen, vergilbten Zimmertüren und einer lockeren Telefonanschlussdose handelt es sich um übliche Verscheißspuren im Rahmen eines 45 Jahre andauernden Mietverhältnisses, die einen erheblichen Beseitigungsmaßnahmen, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen würden, nicht erfordern. Hierfür hat die Mieterin nicht gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB nicht einzustehen. Den Vermieter mit der Beseitigung der durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursachten Gebrauchsspuren zu belasten, ist auch sachgerecht, da ihm grundsätzlich die Möglichkeit verbleibt, diese Beseitigungsarbeiten durch die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturenklausel auf den Mieter abzuwälzen (vgl. BGH, Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07, NZM 2008, 318).\n Vorliegend allerdings war die Beklagte zu 1) entsprechend der rechtsfehlerfreien Feststellung des Erstgerichts aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende verpflichtet.\n Soweit die Klägerin zu einem Aufkleber an einem Fenster, Blümchen-Vinyltapete an den Wänden sowie zu einem großen Aufkleber und fünf Haken am Fliesenspiegel in der Küche vorträgt, ist nicht ersichtlich, dass es sich dabei um Folgen eines atypisches Nutzungsverhalten des Mieters handelt."
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"Veränderungen des Dekorationszustandes des Mietobjekts bzw. durch den vertragsgemäßen Gebrauch ausgelöste Substanzveränderungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter hervorgerufen wurden , muss der Mieter dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em>",
"Steckdosenabdeckungen, Heizkörpern und Sockelleisten mit Abplatzungen, vergilbten Zimmertüren und einer lockeren Telefonanschlussdose handelt es sich um übliche Verscheißspuren im Rahmen eines 45 Jahre andauernden Mietverhältnisses, die einen erheblichen Beseitigungsmaßnahmen, die über normale <em>Schönheitsreparaturen</em>",
"Den Vermieter mit der Beseitigung der durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursachten Gebrauchsspuren zu belasten, ist auch sachgerecht, da ihm grundsätzlich die Möglichkeit verbleibt, diese Beseitigungsarbeiten durch die Vereinbarung einer wirksamen <em>Schönheitsreparaturenklausel</em> auf den Mieter abzuwälzen",
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"vorinstanzen": "LG KARLSRUHE 8 C 540/05"
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"text": "Dem Mieter würde damit eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt als sie der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB schulden würde (vgl. BGH a. a. O). Eine solche Formulierung mit einer starren Fristenregelung enthält die Klausel in § 14b Nr. 2 des Mietvertrages zwischen den Parteien, da der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des tatsächlichen Renovierungsbedarfs gilt, sondern den Mieter die Renovierungsverpflichtung stets nach Ablauf der Fristen und unabhängig vom wirklichen Renovierungsbedarf trifft.\n b) Nicht gefolgt werden kann der Auffassung der Beklagten, dass eine Mieterhöhung hier schon deshalb ausscheide, weil nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete nur aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind, während eine bestimmte vertragliche Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen durch die gesetzlichen Vergleichskriterien nicht erfasst werde. Dies kann schon deshalb nicht zutreffen, weil die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden muss und der Sachverständige Dr. L. davon ausgeht, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen sind. Strukturelle Unterschiede zwischen der verlangten Miete und der Vergleichsmiete sind deshalb durch Zu- oder Abschläge auszugleichen (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 558 Rz. 18). Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB hat der Vermieter dem Mieter die gemietete Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dem Vermieter obliegt daher der Erhaltungsaufwand einschließlich der Schönheitsreparaturen. Überwiegend werden in Mietverträgen die Schönheitsreparaturen jedoch auf den Mieter abgewälzt. In diesem Fall stellt die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eine Hauptpflicht des Mietvertrages dar, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter hat (vgl. BGH v. 6.7.1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 = MDR 1988, 1051 = NJW 1988, 2790). Haben die Parteien davon abgesehen, dem Mieter die Schönheitsreparaturen vertraglich aufzubürden, sind diese gem. § 535 BGB vom Vermieter vorzunehmen; dieser kann aber den für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Anteil in die Miete einkalkulieren. Geht daher ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Verlangt in einem derartigen Fall der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen (vgl. OLG Koblenz, OLG Koblenz v. 8.11.1984 – 4 W RE 571/84, NJW 1985, 333; LG München I NZM 2002, 945; LG Frankfurt/M. NJW-RR 2003, 1522; Münchener Kommentar/Arzt, BGB, 4. Aufl. , § 558a Rz. 20; Hannemann/Wiegner/Flintrop, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. , §§ 558 ff. , Rz. 115). Das gleiche muss nach Auffassung des Senats gelten, wenn – wie hier – ein Mietwertgutachten davon ausgeht, dass die Schönheitsreparaturen entsprechend der vertraglichen Regelung auf den Mieter abgewälzt wurden.\n c) Umstritten ist die Frage, ob auch bei einer Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Vermieter berechtigt ist, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen.\n 1. Teilweise wird es für zulässig erachtet, dass ein Zuschlag auf die vereinbarte Miete bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorgenommen wird (vgl. AG Bretten, DWW 2005, 293; AG Frankfurt/M., NJW 2005, 3294; AG Langenfeld, NZM 2006, 178; Stürzer, WuM 2004, 512; Warnecke, WuM 2006, 188; Both, WuM 2007, 3). Es könne keinen Unterschied machen, ob die Parteien sich bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter wegen der Unwirksamkeit der Formularklausel von Gesetzes wegen in Ermangelung einer abweichenden Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei."
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"highlight": {
"text": [
"Dem Vermieter obliegt daher der Erhaltungsaufwand einschließlich der <em>Schönheitsreparaturen</em>. Überwiegend werden in Mietverträgen die <em>Schönheitsreparaturen</em> jedoch auf den Mieter abgewälzt.",
"In diesem Fall stellt die Übernahme der <em>Schönheitsreparaturen</em> durch den Mieter eine Hauptpflicht des Mietvertrages dar, da die Übernahme der <em>Schönheitsreparaturen</em> Entgeltcharakter hat (vgl. BGH v. 6.7.1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 = MDR 1988, 1051 = NJW 1988, 2790).",
"Haben die Parteien davon abgesehen, dem Mieter die <em>Schönheitsreparaturen</em> vertraglich aufzubürden, sind diese gem. § 535 BGB vom Vermieter vorzunehmen; dieser kann aber den für die <em>Schönheitsreparaturen</em> vorgesehenen Anteil in die Miete einkalkulieren.",
"Geht daher ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der <em>Schönheitsreparaturen</em> auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für <em>Schönheitsreparaturen</em>.",
"Vereinbarung zur Durchführung der <em>Schönheitsreparaturen</em> verpflichtet sei."
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"leitsatz": "Leitsatz nicht vorhanden.",
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"vorinstanzen": "AG FREIBURG 10 C 2136/00"
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"text": "1. Stellt aber das Schreiben der Beklagten v. 15.11.1999 bereits aus formellen Gründen eine wirksame Kündigung nicht dar, hat sie das Mietverhältnis auch nicht beenden können. Dem steht nicht entgegen, dass sich die Kläger trotz der einjährigen Kündigungsfrist letztendlich auf eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.5.2000 eingelassen haben.\n 2. Entgegen der Auffassung des AG kann die Beklagte mit den von ihr aufgewandten Renovierungskosten von 1.199,95 DM gegenüber der restlichen Mietzinsforderung für die Monate Dezember 1999 bis Mai 2000 aufrechnen. Führt nämlich der Mieter auf Grund unwirksamer Renovierungsvereinbarung im Formularmietvertrag bei Auszug Schonheitsreparaturen aus, haftet der Vermieter aus ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe der für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten (vgl. Langenberg in Schmidt/Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 7. Aufl. , § 548 BGB Rz. 159; Emmerich in Staudinger, Kommentar zum BGB, 1995, §§ 535, 536 BGB Rz. 223; AG Stuttgart/ LG Stuttgart WM 1996, 369 ff.; AG Bergisch-Gladbach WM 1995, 479 ff.). So ist es vorliegend. In § 12 Nr. 3 des Mietvertrages sind der Beklagten in zunächst rechtlich unbedenklicher Weise die Schönheitsreparaturen überbürdet worden. Darüber hinaus hatte sie nach § 12 Nr. 3a auf Grund einer schreibmaschinenschriftlichen Ergänzung bei Mietvertragsende in jedem Fall die Schönheitsreparaturen auszuführen, und zwar ausdrücklich unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt eine turnusgemäße Verpflichtung bestand oder solche erst vorgenommen worden waren. Eine solche Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und einer zusätzlichen Endrenovierungsverpflichtung ohne Berücksichtigung der letzten turnusgemäß vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen ist indessen wegen Verstoßes gegen § 9 AGB-Gesetz unwirksam und zeigt daher keinerlei Wirkungen (vgl. Langenberg in Schmidt/Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 7. Aufl. , § 548 BGB Rz. 62 ff./64 mit Rechtsprechungsnachweisen). Hierbei ist auch dann eine unwirksame Übertragung gegeben, wenn – wie vorliegend – eine aus einem individual- und Formalteil bestehende, den Mieter übermäßig belastende Gesamtregelung vorliegt. Maßgebend ist insoweit der Summierungseffekt auch für sich genommen jeweils unbedenklicher Klauseln (vgl. Langenberg in Schmidt/Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 7. Aufl. , § 548 BGB Rz. 43; negativer Rechtsentscheid des BGH v. 2.12.1992 -- VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 ff.).\n 3. Soweit die Beklagte nach Schluss der mündlichen Verhandlung in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz neue Tatsachen vorträgt, gibt dieses Vorbringen der Kammer keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.\n II. Anschlussberufung der Beklagten\n Die Kläger verlangen mit ihrer Anschlussberufung weiterhin die Kostenbeteiligung der Beklagten i. H. v. 1/3 = 288,98 DM an den Sanierungskosten für die Schlafzimmerwand. Dieses Begehren hat das AG indessen zu Recht abgewiesen. Die Kammer folgt daher den insoweit zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils und schließt sich diesen an. Eine Zuordnung der Ursachen der Schimmelpilzbildung in den Verantwortungsbereich der Beklagten ist auf Grund des Gutachtens des Sachverständigen Hofbauer gerade nicht möglich. Die hiergegen mit der Anschlussberufung vorgetragenen Angriffe vermögen eine andere Entscheidung nicht zu begründen.\n III. Dem berechtigten Mietzinszahlungsbegehren der Kläger inkl. Nebenkostenvorauszahlung von 4.860 DM stehen nach alledem Gegenansprüche der Beklagten von 1.219,77 DM aus dem unstreitigen Kautionsguthaben und von 1.199,95 DM als Bereichungsanspruch für die auf Grund der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel aufgewandten Renovierungskosten gegenüber. Hieraus ergibt sich die berechtigte Klageforderung von 2.440,28 DM. insoweit hat die auf Klagabweisung zielende Berufung der Beklagten keinen Erfolg. Abzuweisen ist die Klage auf ihre Berufung hingegen wegen des Betrages von 1.199,95 DM, mit dem sie gegenüber der Klageforderung aufgerechnet hat. Wegen des Betrages von 288,98 DM verbleibt es bei der Klagabweisung mit der Folge der Zurückweisung der Anschlussberufung.\n IV. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 96, 97 Abs. 1 ZPO."
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"highlight": {
"text": [
"In § 12 Nr. 3 des Mietvertrages sind der Beklagten in zunächst rechtlich unbedenklicher Weise die <em>Schönheitsreparaturen</em> überbürdet worden.",
"Darüber hinaus hatte sie nach § 12 Nr. 3a auf Grund einer schreibmaschinenschriftlichen Ergänzung bei Mietvertragsende in jedem Fall die <em>Schönheitsreparaturen</em> auszuführen, und zwar ausdrücklich unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt eine turnusgemäße Verpflichtung bestand oder solche erst vorgenommen",
"Eine solche Überbürdung der laufenden <em>Schönheitsreparaturen</em> während des Mietverhältnisses und einer zusätzlichen Endrenovierungsverpflichtung ohne Berücksichtigung der letzten turnusgemäß vom Mieter vorgenommenen <em>Schönheitsreparaturen</em> ist indessen wegen Verstoßes gegen § 9 AGB-Gesetz unwirksam und zeigt",
"Nebenkostenvorauszahlung von 4.860 DM stehen nach alledem Gegenansprüche der Beklagten von 1.219,77 DM aus dem unstreitigen Kautionsguthaben und von 1.199,95 DM als Bereichungsanspruch für die auf Grund der unwirksamen <em>Schönheitsreparaturenklausel</em> aufgewandten Renovierungskosten gegenüber."
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"aktenzeichen": "8 U 17/04",
"datum": "2005-01-10T00:00:00",
"dokumententyp": "Urteil",
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"ebene1": "Gruende",
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"leitsatz": "Die in einem Mietvertrag enthaltene Klausel „Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen“ ist gem. § 307 BGB n.F. unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn in unrenoviertem Zustand an den Mieter übergeben wird.",
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"vorinstanzen": "AG SCHÖNEBERG 107 C 343/03"
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"text": "Gründe:\n Die Berufungen der Klägerin sind unbegründet.\n Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachte Schadensersatzanspruches wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB n.F.(EGBGB 229 § 5 S. 2), denn im streitgegenständlichen Mietvertrag ist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagten als Mieter abgewälzt worden.\n Der streitgegenständliche Mietvertrag enthält zur Durchführung von Schönheitsreparaturen folgende Regelungen:\n § 4 Ziff. 6 Schönheitsreparaturen trägt der … Mieter (vgl. § 13).\n Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gem. § 13 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgenden Maßgaben zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages des Malergeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. …\n § 13 Instandhaltung der Mieträume\n 1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:\n in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre\n in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre\n in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.\n Nach überwiegender Meinung können die Schönheitsreparaturen auch durch Formularvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abgewälzt werden. Der Mieter kann insb. verpflichtet werden, während der Vertragsdauer entsprechend einem Wirtschaftsplan die turnusmäßig notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen, und zwar als Teil seiner Gegenleistung (Emmerich Sonnenschein, Miete, 8. Aufl. , 2003, § 535 Rz. 61; MünchKomm/BGB, 2003, § 307, Rz. 97).\n Die Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten in AGB ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB dann unwirksam, wenn die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übergeben wird – was nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates feststeht – und der Mieter zugleich zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist (BGH v. 2.12.1992 – VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).\n Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans nur dann wirksam, wenn der Mieter nicht zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist und die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927). Der BGH hat allerdings bei seiner Entscheidung v. 1.7.1987 ausdrücklich offen gelassen, wie zu entscheiden wäre, wenn nach der Abwälzungsklausel nicht nach einem (an die Mietzeit des jeweiligen Mieters anknüpfenden) Fristenplan, sondern schlechthin „bei Bedarf“ zu renovieren, also – jedenfalls dem Wortlaut der Klausel nach – bei Übergabe einer unrenovierten, renovierungsbedürftigen Wohnung eine Anfangsrenovierung vom Mieter geschuldet wäre (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927). Bei der in dem streitgegenständlichen Mietvertrag unter § 13 Ziff. 1 S. 2 des Mietvertrages getroffenen Regelung handelt es sich um eine entsprechende Regelung.\n Das OLG Stuttgart hat in einem Rechtsentscheid v. 17.2.1989 (OLG Stuttgart v. 17.2.1989, WM 1989, 121) entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter vorrangig vor einem gleichzeitig vereinbarten Fristenplan zu einer Renovierung bei Bedarf verpflichtet, unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war.\n Das OLG Frankfurt hat dem BGH mit Beschluss v. 30.6.1992 (OLG Frankfurt, Beschl."
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"text": [
"Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachte Schadensersatzanspruches wegen nicht vorgenommener <em>Schönheitsreparaturen</em> gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB n.F.",
"Der streitgegenständliche Mietvertrag enthält zur Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> folgende Regelungen:\n § 4 Ziff. 6 <em>Schönheitsreparaturen</em> trägt der … Mieter (vgl. § 13).",
"Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt <em>Schönheitsreparaturen</em> noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gem. § 13 die <em>Schönheitsreparaturen</em> trägt, verpflichtet, die Kosten für die <em>Schönheitsreparaturen</em> aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes",
"Hat der Mieter die <em>Schönheitsreparaturen</em> übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen.",
"Nach überwiegender Meinung können die <em>Schönheitsreparaturen</em> auch durch Formularvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abgewälzt werden."
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"aktenzeichen": "63 S 114/14",
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"leitsatz": "Leitsatz nicht vorhanden.",
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"vorinstanzen": "AG SCHÖNEBERG 6 C 480/13"
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"text": "Gründe:\n Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.\n Die zulässige Berufung der Kläger ist teilweise begründet.\n Die Beklagten sind gemäß § 281 Abs. 1 BGB zur Zahlung von Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen verpflichtet.\n Das AG ist mit im Ergebnis zutreffenden Erwägungen von einer wirksamen Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Beklagten ausgegangen. Die Klausel „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“ ist anhand der Regelung in § 28 Abs. 4 II. BV auszulegen (BGH, Rechtsentscheid vom 30.10.1984 – VIII ZR ARZ 1/84, WuM 1985, 46) und begründet eine entsprechende Verpflichtung des Mieters.\n Die in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vereinbarte Rückgabe in besenreinem Zustand schließt die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht aus. Derartige Rückgabeklauseln begründen keine Verpflichtung zur Endrenovierung, sondern grundsätzlich nur zur Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand. Deshalb wird die Pflicht zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands gerade nicht ausgeschlossen. Hierzu gehört ggf. auch die Ausführung der bei Vertragsende fälligen Schönheitsreparaturen (BGH, Urteil vom 12.3.2014 – XII ZR 108/13, GE 2014, 666).\n Die Vereinbarung betreffend die Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass den Beklagten bei Vertragsbeginn eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden war und somit die von ihnen vorzunehmenden Dekorationsarbeiten auch nicht von ihnen, sondern dem Vormieter verursachte Abnutzungen umfassten (BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, GE 2015, 649 unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung). Denn ein solcher renovierungsbedürftiger Zustand steht nicht fest. Die Klägerin hat unter Hinweis auf die Vereinbarung in § 5 des Mietvertrags, wonach vor Überlassung der Wohnung keine Arbeiten seitens des Vermieters vorzunehmen waren, in Abrede gestellt, dass die Ausführung von Schönheitsreparaturen erforderlich war. Auch in § 16 des Mietvertrags sind keine ergänzenden Vereinbarungen der Parteien getroffen, die hierauf schließen lassen. Die Beklagten haben trotz eines entsprechenden Hinweises der Kammer auf die og. Entscheidung des Bundesgerichtshofs hingegen lediglich pauschal ohne Beweisantritt behauptet, dass Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen seien und von ihren Eltern, den damaligen Mieters, vorgenommen worden seien. Dies genügt der ihnen obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht. Denn beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, ist es an ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war (BGH a.a.O.).\n Das AG hat ferner zutreffend ausgeführt, dass in der Übergabebestätigung vom 20. September 2012 kein Verzicht der Klägerin auf die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu sehen ist. Es kann dahinstehen, ob die Frage der Schönheitsreparaturen von den Parteien anlässlich der Rückgabe erörtert worden ist. Eine abschließende verbindliche Regelung lässt sich daraus indes nicht ableiten, zumal die schriftliche Erklärung sich hierzu nicht verhält (vgl. KG, Urteil vom 27.5.2002 – 8 U 2074/00, GE 2002, 930).\n Die Einwände der Beklagten gegen die von der Klägerin geltend gemachten Aufwendungen für die malermäßige Instandsetzung greifen nicht durch.\n Das Gericht schließt sich den Ausführungen des AG an, wonach angesichts einer Mietdauer von 58 Jahren und den Feststellungen des Sachverständigen nnnnn im Gutachten vom 19.3.2013 zum Zustand der Wohnung (Beweisverfahren 18 H 2/12 des AG Schöneberg) Schönheitsreparaturen bei Rückgabe der Wohnung fällig waren. Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten auf von ihnen im Frühjahr und Herbst 2009 veranlasste Schönheitsreparaturen in Bad und Küche. Diese ändern an der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nichts, weil die übliche Frist für die Vornahme von Schönheitsreparaturen in Nassräumen von drei Jahren inzwischen wieder verstrichen waren."
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"text": [
"Die Beklagten sind gemäß § 281 Abs. 1 BGB zur Zahlung von Schadensersatz wegen nicht vorgenommener <em>Schönheitsreparaturen</em> verpflichtet.",
"Das AG ist mit im Ergebnis zutreffenden Erwägungen von einer wirksamen Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von <em>Schönheitsreparaturen</em> auf die Beklagten ausgegangen. Die Klausel „Die <em>Schönheitsreparaturen</em> werden vom Mieter getragen.“ ist anhand der Regelung in § 28 Abs. 4 II.",
"September 2012 kein Verzicht der Klägerin auf die Ausführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> zu sehen ist. Es kann dahinstehen, ob die Frage der <em>Schönheitsreparaturen</em> von den Parteien anlässlich der Rückgabe erörtert worden ist.",
"Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten auf von ihnen im Frühjahr und Herbst 2009 veranlasste <em>Schönheitsreparaturen</em> in Bad und Küche.",
"Diese ändern an der Fälligkeit der <em>Schönheitsreparaturen</em> bei Beendigung des Mietverhältnisses nichts, weil die übliche Frist für die Vornahme von <em>Schönheitsreparaturen</em> in Nassräumen von drei Jahren inzwischen wieder verstrichen waren."
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"aktenzeichen": "2 S 26/20",
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"ebene1": "Gruende",
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"gertyp": "LG KREFELD",
"leitsatz": "1. Flexible Schönheitsreparaturenpläne verstoßen gegen § 309 Nr. 12 BGB (Verbot der Veränderung der Beweislast).2. Eine renovierte Wohnung im Sinne der Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 2015, 1594) liegt nur vor, wenn diese allenfalls Gebrauchsspuren aufweist, die Bagatellcharakter haben.3. Eine individuelle Dekoration des Vormieters ist ein gewichtiges Indiz für eine unrenovierte Wohnung.4. Bei unwirksamer Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist der Mieter ist nach Vertragsende nicht nach § 242 BGB verpflichtet, einen Teil der Renovierungskosten zu tragen (Abgrenzung zu BGH NZM 2020, 704).",
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"vorinstanzen": "AG KREFELD 2 C 313/19"
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"text": "Gründe:\n I. Die Parteien streiten um einen Anspruch der Beklagten wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, mit dem diese gegenüber dem unstreitigen Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses aufrechnet.\n Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag sah vor, dass die klagenden Mieter verpflichtet sind, in den Mieträumen auf ihre Kosten regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, soweit sie durch ihren Mietgebrauch erforderlich sind. Unter Berücksichtigung des Grads der Abnutzung sollten die Kläger in regelmäßigen Abständen von fünf, acht und zehn Jahren zu Schönheitsreparaturen an der Mietsache gehalten sein; eine Rückgabe der Wohnung mit einem Anstrich in neutralen Farben war nur für den Fall geschuldet, dass die Kläger als Mieter die Farbgebung verändert haben. Zum Zeitpunkt des Einzuges der Kläger wies die streitgegenständliche Wohnung im Kinder-/Arbeitszimmer eine lila-grüne Bordüre und einen aus Aufklebern bestehenden Sternenhimmel auf. Zudem waren der Wintergarten in einer orangenen Farbe und das Wohnzimmer in einem Eierschalenton gestrichen. Der Anstrich einer Wand im Wintergarten zeichnete sich dadurch aus, dass er aus in der Mitte der Wandfläche zusammenlaufenden Dreiecken bestand. Diese Dekorationen stammten aus der Vormietzeit der Kläger und blieben mit deren Einverständnis bestehen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ca. viereinhalb Jahre später verlangte die beklagte Vermieterin die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Kläger verwiesen darauf, dass ihnen zu Beginn des Mietverhältnisses keine renovierte Wohnung überlassen worden sei. Dem trat die Beklagte entgegen, da die Wohnung bei Einzug der Kläger keine Abnutzungsspuren aufgewiesen habe. Sie erklärte daraufhin die Aufrechnung mit einer aus der Beauftragung eines Malerbetriebes resultierenden Forderung.\n Wegen des weiteren Inhalts des Tatbestandes sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 ZPO auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen.\n Das Amtsgericht hat der Klage nach informatorischer Anhörung der Parteien vollumfänglich stattgegeben. Diese Entscheidung hat es im Wesentlichen damit begründet, dass aufgrund des unstreitigen Dekorationszustandes bei Einzug der Gesamteindruck gegen das Vorliegen einer renovierten Wohnung spreche. Nach Anhörung der Parteien sei davon auszugehen, dass die Beklagte die Wohnung den Klägern nicht vollständig renoviert überlassen habe. Die unstreitig bereits bei Einzug der Kläger vorhandene Dekoration des Wintergartens und des Arbeitszimmers stehe einem renovierten Gesamteindruck entgegen. Ohne Belang sei, dass sich die Kläger mit der Übernahme dieses Zustands der Wohnung einverstanden erklärt hätten.\n Die erstinstanzlich zur Rückzahlung der Mietkaution verurteilte Beklagte ist in der Berufung der Ansicht, dass das Amtsgericht die wirksame Umwälzung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die klagenden Mieter rechtsfehlerhaft verneint habe. Die unstreitige farbliche Gestaltung einiger Teile der streitgegenständlichen Wohnung führe nicht dazu, dass diese nicht den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt habe. Die wirksame Überwälzung der Durchführung von Schönheitsreparaturen sei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur zu verneinen, wenn die Wohnung mehr als nur unerhebliche Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweise. Mit diesem Verweis auf das Vorhandensein von Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren werde ein nicht renovierter oder renovierungsbedürftiger Zustand der Wohnung beschrieben. Hier habe sich die farbliche Gestaltung der Wohnung bei Einzug der Kläger jedoch in einem so guten Zustand befunden, dass Malerarbeiten nicht erforderlich gewesen seien. Daran anknüpfend könne nicht jede farbliche Gestaltung als Gebrauchspur betrachtet werden. In diesem Zusammenhang habe das Amtsgericht fehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die hier streitgegenständliche Schönheitsreparaturklausel den Mieter nicht dazu verpflichte, die Wohnung in neutralen Farben zurückzugeben.\n Aber selbst soweit die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Kläger tatsächlich unwirksam sei, hätten sich diese jedenfalls hälftig an den Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beteiligen müssen."
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"Die Parteien streiten um einen Anspruch der Beklagten wegen unterlassener <em>Schönheitsreparaturen</em>, mit dem diese gegenüber dem unstreitigen Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses aufrechnet.",
"Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag sah vor, dass die klagenden Mieter verpflichtet sind, in den Mieträumen auf ihre Kosten regelmäßig <em>Schönheitsreparaturen</em> durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, soweit sie durch ihren Mietgebrauch erforderlich sind.",
"Die erstinstanzlich zur Rückzahlung der Mietkaution verurteilte Beklagte ist in der Berufung der Ansicht, dass das Amtsgericht die wirksame Umwälzung der Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> auf die klagenden Mieter rechtsfehlerhaft verneint habe.",
"Die wirksame Überwälzung der Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> sei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur zu verneinen, wenn die Wohnung mehr als nur unerhebliche Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweise.",
"Aber selbst soweit die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Kläger tatsächlich unwirksam sei, hätten sich diese jedenfalls hälftig an den Kosten für die Durchführung der <em>Schönheitsreparaturen</em> beteiligen müssen."
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"aktenzeichen": "8 U 163/03",
"datum": "2003-12-08T00:00:00",
"dokumententyp": "Urteil",
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"ebene1": "Gruende",
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"gertyp": "KG",
"leitsatz": "Leitsatz nicht vorhanden.",
"oso_url": "https://online.otto-schmidt.de/db/dokep?parid=olg-be.042218",
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"vorinstanzen": "LG BERLIN 29 O 38/02"
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"text": "Die Forderung der Klägerin sei auch völlig überhöht. Die Arbeiten könnten für 234 Euro ausgeführt werden.\n b) Anstrich der Decken:\n Ohne Instandsetzungsarbeiten könnten Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnvoll nicht ausgeführt werden. Aus dem Gutachten ergebe sich, dass Feuchtigkeitsschäden vorhanden seien. Die Arbeiten seien für 2.208,63 Euro auszuführen.\n c) Lastenaufzug:\n Die Beklagte habe den Zustand des Lastenaufzuges während der Mietzeit nicht verändert.\n d) Estrich Fußboden:\n Der Fußboden müsse erst instandgesetzt werden, bevor er gestrichen. werde.\n e) bis j):\n Insoweit werde auf das zu den Schönheitsreparaturen Vorgetragene verwiesen. Die Beklagte sei mit deren Ausführung nicht in Verzug.\n k) Kosten für Entfernung des Gerümpels:\n Sie habe den ihr gehörenden Müll aus dem Keller entfernt, wofür sie, die Beklagte, auch Rechnungen eingereicht habe. Die Forderung werde der Höhe nach bestritten.\n Die Beklagte sei nicht verpflichtet, für die Monate August und September 2001 Nutzungsentschädigung zu zahlen, die die Klägerin daher auch mit der Mietkaution nicht verrechnen könne. Da Schönheitsreparaturen generell nicht fällig seien, könne eine Nutzungsentschädigung auch für die weiteren Monate nicht verlangt werden.\n II.A. Die Berufung der Klägerin ist, soweit die Abänderung des Urteils des LG und Verurteilung der Beklagten zu einem Betrag von 1.150,41 Euro (= 2.250 DM) verlangt wird, gem. § 519 Abs. 3 ZPO unzulässig. Die Klägerin hat sich in der Berufungsbegründung mit den vom LG aberkannten Ansprüchen auf Schadensersatz für das Entfernen von 1 Stück Haken und Rohrleitungen pauschal i.H.v. 750 DM sowie Entfernen von 1 Stück Einbauten und Schränke pauschal i.H.v. 1.500 DM nicht auseinandergesetzt und nicht begründet, warum sie das angefochtene Urteil insoweit für unzutreffend hält. Die Berufungsbegründung muss aber die bestimmte Bezeichnung der einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe) sowie die Tatsachen enthalten, die die Partei zur Rechtfertigung ihrer Berufung anzuführen hat. Bei einer Mehrheit von Ansprüchen ist für jeden einzelnen eine Begründung notwendig (BGH NJW 1991, 1683; NJW 1993, 697; v. 22.1.1998 – I ZR 177/95, MDR 1998, 791 = NJW 1998, 1399). Anderenfalls ist die Berufung insoweit unzulässig.\n B. Die i.Ü. zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet.\n Das LG hat die Klage zu Recht abgewiesen.\n 1. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zu, weil diese wegen Nichtausführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten durch die Klägerin nicht fällig geworden sind.\n a) Es ist zunächst davon auszugehen, dass die Beklagte nach § 19 Nr. 2 i.V.m. § 7 Nr. 5 des Mietvertrages verpflichtet war, nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auszuführen. Nach der vertraglichen Regelung gehören hierzu das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Danach sind also grundsätzlich Maler- und Tapezierarbeiten zur Herstellung der äußerlichen Ansehnlichkeit geschuldet (Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. , III.A. Rz. 1068).\n b) Der Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen ist jedoch vorliegend nicht fällig.\n Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen dann fällig, wenn die Dekoration verbraucht bzw. abgenutzt ist sich die Räume in einem mangelhaften, dass heißt, nicht mehr zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden (KG ZMR 1963, 138; Oske, Schönheitsreparaturen, 2002, S. 42). Der Mieter ist dann verpflichtet, die geschuldeten Schönheitsreparaturen fachgerecht „in mittlerer Art und Güte“ (§ 243 BGB) auszuführen. Dies setzt aber nach Auffassung des Senats voraus, dass die Mieträume sich auch in einem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geeigneten baulichen Zustand befinden. Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt deren Fälligkeit nicht ein (Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 BGB Rz. 247; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. , II Rz. 426; Langenberg, Schönheitsreparaturen bei Wohnraum und Gewerberaum, 2001, S. 104; LG Berlin WuM 1987, 147 [148], vgl. auch Emmerich/Sonnenschein, Handkommentar Miete, 8. Aufl. , § 535 Rz. 67)."
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"highlight": {
"text": [
"e) bis j):\n Insoweit werde auf das zu den <em>Schönheitsreparaturen</em> Vorgetragene verwiesen. Die Beklagte sei mit deren Ausführung nicht in Verzug.",
"Da <em>Schönheitsreparaturen</em> generell nicht fällig seien, könne eine Nutzungsentschädigung auch für die weiteren Monate nicht verlangt werden.\n II.A.",
"b) Der Anspruch auf Ausführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> ist jedoch vorliegend nicht fällig.",
"Grundsätzlich werden <em>Schönheitsreparaturen</em> dann fällig, wenn die Dekoration verbraucht bzw. abgenutzt ist sich die Räume in einem mangelhaften, dass heißt, nicht mehr zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden (KG ZMR 1963, 138; Oske, <em>Schönheitsreparaturen</em>, 2002, S. 42).",
"Der Mieter ist dann verpflichtet, die geschuldeten <em>Schönheitsreparaturen</em> fachgerecht „in mittlerer Art und Güte“ (§ 243 BGB) auszuführen."
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"aktenzeichen": "VIII ZR 79/22",
"datum": "2024-03-06T00:00:00",
"dokumententyp": "Urteil",
"ebene0": null,
"ebene1": "Tatbestände",
"ecli": "ECLI:DE:BGH:2024:060324UVIIIZR79.22.0",
"gertyp": "BGH",
"leitsatz": "1. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24).\n 2. Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9).",
"oso_url": "https://online.otto-schmidt.de/db/dokep?parid=bgh.20240306.viiizr7922",
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"vorinstanzen": "LG BERLIN 67 S 240/21 <BR></BR>AG BERLIN-MITTE 12 C 421/18"
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"text": "<P > Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Sie traten aufgrund einer \"Vereinbarung\" mit der Beklagten in einen zwischen dieser und einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein.</P><P> Im Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem Vormieter vom 29. Mai 2015 ist unter anderem folgendes festgehalten:</P>\n <P>\"§ 11 Schönheitsreparaturen</P>\n <P>[… ]</P>\n <P>6. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug des Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]\"</P><P > Die zwischen den Parteien geschlossene \"Vereinbarung zum Mietvertrag vom 29. Mai 2015\" enthält unter anderem folgende Regelungen:</P >\n <P>\"§ 1 Übernahme Mietverhältnis</P>\n <P > Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Nachmieter [die Kläger] anstelle des Mieters in den Mietvertrag vom 29. Mai 2015 mit allen Rechten und Pflichten zum 16. Oktober 2015 eintreten. […] Die Wohnung wird an den Nachmieter ohne Gebrauchsspuren übergeben. […]</P>\n <P>§ 2 Schönheitsreparaturen</P >\n <P > Zwischen dem Mieter [dem Vormieter] und dem Vermieter wurde bei Vertragsabschluss des Mietvertrages vom 29. Mai 2015 individuell vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkosten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind.</P>\n <P > Der Nachmieter übernimmt auch diese Verpflichtung. Zwischen den Parteien wurde dies ausdrücklich verhandelt. Der Vermieter war bereit, dem Nachmieter insoweit entgegenzukommen und die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten zu übernehmen, wenn der Nachmieter im Gegenzug einen Betrag von 80,00 € zahlt. Die Miete wurde im Hinblick auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten um diesen Betrag im Mietvertrag vom 29. Mai 2015 herabgesetzt. Der Nachmieter erklärt aber nach den Verhandlungen ausdrücklich, dass er den Vertrag insoweit unverändert übernimmt einschließlich der Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten.</P>\n <P>§ 3 Mindestvertragslaufzeit</P>\n <P>1. […]</P >\n <P>2. [ …] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Nachmieter für das Entgegenkommen des Vermieters nochmals hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit auch anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]\"</P><P > Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. Mai 2018. Nach Rückgabe der Wohnung rechnete die Beklagte über die seitens der Kläger geleistete Kaution (3.205,49 €) ab und erklärte (unter anderem) mit anteiligen Schönheitsreparaturkosten - gestützt auf die Kalkulation eines Bauingenieurs - in Höhe von 1.253,34 € die Aufrechnung.</P><P> Die Kläger sind der Ansicht, die Verpflichtung zur Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturkosten sei ihnen nicht wirksam auferlegt worden, so dass die hierauf gestützte Aufrechnung der Beklagten ihren Kautionsrückzahlungsanspruch nicht teilweise zum Erlöschen gebracht habe. Die auf Zahlung von 1.253,34 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß verurteilt.</P><P > Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.</P>"
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"highlight": {
"text": [
"Mai 2015 ist unter anderem folgendes festgehalten:</P>\n <P>\"§ 11 <em>Schönheitsreparaturen</em></P>\n <P>[… ]</P>\n <P>6.",
"Besteht das Mietverhältnis bei Auszug des Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten <em>Schönheitsreparaturen</em> während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der <em>Schönheitsreparaturen</em>, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die <em>Schönheitsreparaturen</em>",
"Mai 2015 individuell vereinbart, dass der Mieter die laufenden <em>Schönheitsreparaturen</em> und auch anteilige Schönheitsreparaturkosten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses <em>Schönheitsreparaturen</em> noch nicht fällig sind.</P>\n <P > Der Nachmieter übernimmt auch diese Verpflichtung.",
"Die Miete wurde im Hinblick auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zur Tragung der <em>Schönheitsreparaturen</em> bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten um diesen Betrag im Mietvertrag vom 29. Mai 2015 herabgesetzt.",
"Der Nachmieter erklärt aber nach den Verhandlungen ausdrücklich, dass er den Vertrag insoweit unverändert übernimmt einschließlich der Verpflichtung zur Tragung der <em>Schönheitsreparaturen</em> bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten."
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"aktenzeichen": "I-10 U 66/10",
"datum": "2010-12-09T00:00:00",
"dokumententyp": "Urteil",
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"ebene1": "Gruende",
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"gertyp": "OLG DÜSSELDORF",
"leitsatz": "1. Die formularmäßige Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung er-fordert“, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (Fortführung von BGH, Urt. v. 9.6.2010 – VIII ZR 294/09, MDR 2010, 916).2. Der Vermieter muss den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache bei Übergabe beweisen, weil der Mieter nur für solche Verschlechterungen einzustehen hat, die während der Mietzeit entstanden und nicht Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs sind.3. § 582 Abs. 1 BGB ist dispositiv.",
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"vorinstanzen": "LG MÖNCHENGLADBACH 1 O 198/09"
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"text": "Gründe:\n Die zulässige Berufung hat in der Sache i.H.v. 2.457,65 € Erfolg. Der Klägerin steht gegen den Beklagten weder ein Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in zuerkannter Höhe von 1.857,20 € noch ein Anspruch auf Erstattung der Kosten der Instandsetzung der Thekenentwässerung i.H.v. 600,45 € zu. Lediglich in Höhe zuerkannter 225 € beruht das angefochtene Urteil im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:\n 1. Schönheitsreparaturen 1.857,20 €\n Es mag dahin stehen, ob – wozu der Senat neigt – ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht bereits aufgrund des zwischen den Parteien im Verfahren 15 C 121/08 AG Mönchengladbach-Rheydt am 15.10.2008 abgeschlossenen Räumungsvergleichs ausgeschlossen ist. Jedenfalls scheitert der Schadensersatzanspruch bereits daran, dass der Beklagte entgegen der Auffassung des LG nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Die formularmäßige Schönheitsreparaturen-klausel in § 12 Nr. 3 des Miet-/Pachtvertrages, „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert“, ist unwirksam, weil in ihr eine Selbstvornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeschlossen ist und der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).\n Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen regelmäßig von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die nach Auffassung des BGH bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat dieser es gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (BGH RE v. 30.10.1984, WuM 1985, 46 – VIII ARZ 1/84, MDR 1985, 400; Urt. v. 6.4.2005, NJW 2005, 2006 – XII ZR 308/02, MDR 2005, 1041). Denn das Gesetz hat die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich disponibel ausgestaltet, weswegen die dafür notwendigen Kosten – wie hier ausdrücklich in § 12 Nr. 3 MV/PV niedergelegt – nicht zwingend in die Miete einkalkuliert sein müssen. Der Gesetzgeber hat die überwiegende mietrechtliche Praxis einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei entsprechend geringerer Miete also auch mit der Neuregelung des Mietrechts durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 (BGBl. I, 1149) als im Einklang mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages stehend akzeptiert.\n Ob eine Allgemeine Geschäftsbedingung auch im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Nach dem Wortlaut der Klausel hat der Mieter die Schönheitsreparaturen „fachgerecht durchführen zu lassen“. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – nur die Bedeutung haben, dass ihm die Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung nicht gestattet ist, sondern dass er sich hierzu einer Fachfirma bedienen muss.\n Für dieses schon nach dem Wortlaut der Klausel nahe liegende Auslegungsergebnis sprechen auch die im Vertragstext vorgehenden Absätze der in § 12 MV/PV getroffenen Regelungen. So sieht die zur Höhe nicht ausgefüllte Regelung des § 12 Ziff."
},
"highlight": {
"text": [
". §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB wegen nicht ausgeführter <em>Schönheitsreparaturen</em> in zuerkannter Höhe von 1.857,20 € noch ein Anspruch auf Erstattung der Kosten der Instandsetzung der Thekenentwässerung i.H.v. 600,45 € zu.",
"Jedenfalls scheitert der Schadensersatzanspruch bereits daran, dass der Beklagte entgegen der Auffassung des LG nicht zur Ausführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> verpflichtet war.",
"Die formularmäßige <em>Schönheitsreparaturen</em>-klausel in § 12 Nr. 3 des Miet-/Pachtvertrages, „Der Mieter ist verpflichtet, <em>Schönheitsreparaturen</em> laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung",
"erfordert“, ist unwirksam, weil in ihr eine Selbstvornahme der <em>Schönheitsreparaturen</em> durch den Mieter ausgeschlossen ist und der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).",
"Nach dem Wortlaut der Klausel hat der Mieter die <em>Schönheitsreparaturen</em> „fachgerecht durchführen zu lassen“."
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"aktenzeichen": "I-10 U 66/10",
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"gertyp": "OLG DÜSSELDORF",
"leitsatz": "Leitsatz nicht vorhanden.",
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"vorinstanzen": "LG MÖNCHENGLADBACH"
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"text": "Gründe:\n Die zulässige Berufung hat in der Sache i.H.v. 2.457,65 € Erfolg. Der Klägerin steht gegen den Beklagten weder ein Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in zuerkannter Höhe von 1.857,20 € noch ein Anspruch auf Erstattung der Kosten der Instandsetzung der Thekenentwässerung i.H.v. 600,45 € zu. Lediglich in Höhe zuerkannter 225 € beruht das angefochtene Urteil im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:\n 1. Schönheitsreparaturen 1.857,20 €\n Es mag dahin stehen, ob – wozu der Senat neigt – ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht bereits aufgrund des zwischen den Parteien im Verfahren 15 C 121/08 AG Mönchengladbach-Rheydt am 15.10.2008 abgeschlossenen Räumungsvergleichs ausgeschlossen ist. Jedenfalls scheitert der Schadensersatzanspruch bereits daran, dass der Beklagte entgegen der Auffassung des LG nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Die formularmäßige Schönheitsreparaturen-klausel in § 12 Nr. 3 des Miet-/Pachtvertrages, „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert“, ist unwirksam, weil in ihr eine Selbstvornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeschlossen ist und der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).\n Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen regelmäßig von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die nach Auffassung des BGH bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat dieser es gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (BGH RE v. 30.10.1984, WuM 1985, 46 – VIII ARZ 1/84, MDR 1985, 400; Urt. v. 6.4.2005, NJW 2005, 2006 – XII ZR 308/02, MDR 2005, 1041). Denn das Gesetz hat die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich disponibel ausgestaltet, weswegen die dafür notwendigen Kosten – wie hier ausdrücklich in § 12 Nr. 3 MV/PV niedergelegt – nicht zwingend in die Miete einkalkuliert sein müssen. Der Gesetzgeber hat die überwiegende mietrechtliche Praxis einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei entsprechend geringerer Miete also auch mit der Neuregelung des Mietrechts durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 (BGBl. I, 1149) als im Einklang mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages stehend akzeptiert.\n Ob eine Allgemeine Geschäftsbedingung auch im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Nach dem Wortlaut der Klausel hat der Mieter die Schönheitsreparaturen „fachgerecht durchführen zu lassen“. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – nur die Bedeutung haben, dass ihm die Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung nicht gestattet ist, sondern dass er sich hierzu einer Fachfirma bedienen muss.\n Für dieses schon nach dem Wortlaut der Klausel nahe liegende Auslegungsergebnis sprechen auch die im Vertragstext vorgehenden Absätze der in § 12 MV/PV getroffenen Regelungen. So sieht die zur Höhe nicht ausgefüllte Regelung des § 12 Ziff."
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"text": [
". §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB wegen nicht ausgeführter <em>Schönheitsreparaturen</em> in zuerkannter Höhe von 1.857,20 € noch ein Anspruch auf Erstattung der Kosten der Instandsetzung der Thekenentwässerung i.H.v. 600,45 € zu.",
"Jedenfalls scheitert der Schadensersatzanspruch bereits daran, dass der Beklagte entgegen der Auffassung des LG nicht zur Ausführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> verpflichtet war.",
"Die formularmäßige <em>Schönheitsreparaturen</em>-klausel in § 12 Nr. 3 des Miet-/Pachtvertrages, „Der Mieter ist verpflichtet, <em>Schönheitsreparaturen</em> laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung",
"erfordert“, ist unwirksam, weil in ihr eine Selbstvornahme der <em>Schönheitsreparaturen</em> durch den Mieter ausgeschlossen ist und der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).",
"Nach dem Wortlaut der Klausel hat der Mieter die <em>Schönheitsreparaturen</em> „fachgerecht durchführen zu lassen“."
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"aktenzeichen": "I-24 U 166/05",
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"leitsatz": "1. Die Klausel\n „Der Mieter wird Schönheitsreparaturen nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen.“\n belastet den Mieter mit der Renovierungspflicht und stellt nicht lediglich den Vermieter von dieser Pflicht frei.2. Ein nach dem Mietvertrag zulässiger, dem Vermieter aber vertragswidrig nicht angezeigter Einbau muss von dem Mieter nicht weggenommen werden, wenn ihm die Wegnahme vertraglich freigestellt ist (hier: Parkettboden in einer gemieteten Arztpraxis).",
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"vorinstanzen": "LG DUISBURG 2 O 424/04"
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"text": "Gründe:\n I. Das zulässige Rechtsmittel, mit welchem der Beklagte (Mieter) seine Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (3.900 € nebst Zinsen) und unterbliebenen Rückbaus der Mietsache (1.113 € + 780 € = 1.893 € nebst Zinsen) nach beendetem Mietverhältnis (Arztpraxis) bekämpft, hat hinsichtlich der Position „Schönheitsreparaturen“ keinen, hinsichtlich der Position „Rückbau“ vollen Erfolg. Im Einzelnen gilt das Folgende:\n 1. Nicht zu beanstanden ist das angefochtene Urteil, soweit der Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz i.H.v. (netto) 3.900 € (nebst Zinsen) wegen unterbliebener Herstellung der Schönheitsreparaturen verurteilt worden ist. Dieser Anspruch ist gem. § 6 Halbs. 1 Mietvertrag i.V.m. §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.\n a) Rechtsirrtümlich ist die Auffassung des Beklagten, die in Rede stehende Vertragsklausel („Der Mieter wird Schönheitsreparaturen nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen“) begründe keine vertragliche Verpflichtung des Mieters, erforderlich werdende Schönheitsreparaturen (abweichend vom Gesetz) durchzuführen. Vielmehr enthalte die Vertragsklausel nur eine Freizeichnung des Klägers (Vermieter) von der diesen ansonsten treffenden gesetzlichen Pflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), während der Mietzeit die Dekoration der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.\n aa) Die (zulässige) Formularklausel ist gem. §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie die beteiligten Verkehrskreise sie unter Beachtung von Treu und Glauben im Rechtsverkehr und der Verkehrssitte bei unvoreingenommer Betrachtung verstehen dürfen (vg. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl. , § 133 Rz. 26, § 305c Rz. 16, jeweils m.w. N.). Unter Anlegung dieses Maßstabs kann kein vernünftiger Zweifel darüber herrschen, dass es sich nicht bloß um eine den Vermieter entlastende Freizeichnungsklausel, sondern um eine den Mieter belastende Renovierungsklausel handelt. Die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter verfolgt allerdings einerseits den Zweck, den Vermieter von der nach dem Gesetz (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ihm obliegenden Erhaltungspflicht freizustellen und ihn insoweit von diesen finanziellen Verpflichtungen zu entlasten. Der Vermieter verfolgt damit aber andererseits in erkennbarer und inzwischen verkehrsüblicher Weise (seit BGH v. 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 = MDR 1985, 400 = NJW 1985, 480 st. Rspr. , z.B.; v. 28.4.2004 – VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087) auch das Erhaltungsinteresse, also das Interesse, dass die Mietsache nicht an Wert verliert, den sie durch den altersbedingten Verschleiß und die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzungen erleidet. Dieses Interesse kann nur dann gewahrt werden, wenn die erforderlichen Schönheitsreparaturen auch durchgeführt werden.\n bb) Der Senat teilt auch nicht die Auffassung des Beklagten, der Kläger habe mit der Formulierung, die Schönheitsreparaturen seien „nach den Erfordernissen der Praxis“ [gemeint ist evident „Arztpraxis“] durchzuführen, zu erkennen gegeben, dass er kein Erhaltungsinteresse verfolgt habe. Denn diese Formulierung stellt es nicht in das (subjektive) Belieben des Beklagten, die Schönheitsreparaturen durchzuführen oder zu unterlassen. Sie spricht vielmehr nur die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen an, ohne die sonst in Formularklauseln vielfach zur Orientierung genannten Renovierungsfristen zu nennen (vgl. BGH v. 9.3.2005 – VIII ZR 17/04, MDR 2005, 679 = BGHReport 2005, 767 = NJW 2005, 1426). Damit ist nicht mehr und nicht weniger als das zum Ausdruck gebracht, von dem auch das Gesetz in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeht: Fällig sind die Schönheitsreparaturen immer dann, wenn sich die Mietsache in einem so abgenutzten Zustand befindet, dass es aus der Sicht eines objektiven Betrachters unter Berücksichtigung von Treu und Glauben im Rechtsverkehr und der Verkehrssitte unzumutbar ist, sie in diesem Zustand zu belassen (vgl. BGH NJW 2005, 450 = ZMR 2005, 523; OLG Düsseldorf v. 11.6.2002 – 24 U 183/01, OLGReport Düsseldorf 2003, 28 = MDR 2003, 23 = ZMR 2003, 25).\n b) Die Schönheitsreparaturen sind zum Vertragsende (31.3.2004) auch fällig gewesen. Grundsätzlich ist allerdings der Vermieter nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweispflichtig für den Eintritt der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen (OLG Düsseldorf v. 11.6.2002 – 24 U 183/01, OLGReport Düsseldorf 2003, 28 = MDR 2003, 23 = ZMR 2003, 25)."
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"highlight": {
"text": [
") bekämpft, hat hinsichtlich der Position „<em>Schönheitsreparaturen</em>“ keinen, hinsichtlich der Position „Rückbau“ vollen Erfolg.",
"a) Rechtsirrtümlich ist die Auffassung des Beklagten, die in Rede stehende Vertragsklausel („Der Mieter wird <em>Schönheitsreparaturen</em> nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen“) begründe keine vertragliche Verpflichtung des Mieters, erforderlich werdende <em>Schönheitsreparaturen</em> (abweichend vom Gesetz)",
"Dieses Interesse kann nur dann gewahrt werden, wenn die erforderlichen <em>Schönheitsreparaturen</em> auch durchgeführt werden.",
"Denn diese Formulierung stellt es nicht in das (subjektive) Belieben des Beklagten, die <em>Schönheitsreparaturen</em> durchzuführen oder zu unterlassen.",
"b) Die <em>Schönheitsreparaturen</em> sind zum Vertragsende (31.3.2004) auch fällig gewesen."
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"aktenzeichen": "8 U 154/07",
"datum": "2008-04-28T00:00:00",
"dokumententyp": "Urteil",
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"gertyp": "KG",
"leitsatz": "Keine Fälligkeit von Schönheitsreparaturen bei erheblichen Schäden an Putz oder Wänden.",
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"vorinstanzen": "AG TEMPELHOF-KREUZBERG 12 C 336/03"
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"text": "Dies setzt voraus, dass die Mieträume sich in einem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geeigneten baulichen Zustand befinden. Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt deren Fälligkeit nicht ein (vgl. KG vom 8.12.2003 – 8 U 163/03, KGReport Berlin 2004, 234 = KG Report 2004,234; Langenberg, a.a. O., 1. Teil, D., Rz. 28 f., S. 96). Dies wird indes nur in Ausnahmefällen anzunehmen sei, nämlich dann, wenn sich die vermieteten Räume in einem solchen schlechten baulichen Zustand befinden, dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnlos ist und daher dem Verlangen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen der Einwand der unzulässige Rechtsausübung entgegensteht, § 242 BGB (vgl. Senatsurteil vom 8.12.2003, a.a. O.; nach AG Hamburg ZMR 2002,433: auch nicht, wenn es sich nur um einige Risse im Putz im Übergangsbereich zwischen Decken –und Wandflächen handelt). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Mieträume in einem solchen schlechten baulichen Zustand gewesen sind, dass die Schönheitsreparaturen nicht hätten ausgeführt werden können. Die Beklagten haben nur bezüglich des Wohnzimmers (Balkonzimmer) unter Bezugnahme auf eingereichte Fotos behauptet, dass hier Risse in den Wänden vorhanden gewesen seien und deswegen Schönheitsreparaturen nicht hätten ausgeführt werden können. Bezüglich der anderen Zimmer greift dieser Einwand mangels Vortrags der Beklagten nicht. Aber auch hinsichtlich des Balkonzimmers lässt sich aus den Fotos nicht entnehmen, dass Schönheitsreparaturen – ohne vorherige Putz- und Ausbesserungsarbeiten des Klägers – sinnlos gewesen wären. Die Putzschäden waren sämtlichst im Balkonzimmer vorhanden, in dem die Beklagten eine Deckenverkleidung angebracht haben und diese bei Auszug entfernt haben. Dies spricht dafür, dass gerade durch die Entfernung der Deckenverkleidung die Putzschäden eingetreten sind.\n Ohne Erfolg machen die Beklagten weiter geltend, dass sie im Flur keine Schönheitsreparaturen hätten auszuführen müssen, weil durch den Vermieter eine Neuverlegung der Elektrik habe erfolgen sollen und daher Schönheitsreparaturen sinnlos gewesen wären. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wird nicht dadurch berührt, dass er die Räume nach Vertragsende umbauen will. Es entlastet den Mieter nicht, dass die Durchführung der Dekoration sinnlos wird, weil sie durch Umgestaltung des Mietobjektes zerstört würde und der Vermieter anschließend ohnehin renovieren muss. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter vielmehr in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung statt Erfüllung einen Ausgleich in Geld verlangen (ständige Rechtsprechung des BGH; vgl. GE 1980,1013; GE 2002,1054; GE 2005,51; Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl. , § 538 BGB Rz. 348; Schach/Kinne/Bieber, Miet – und Mietprozessrecht, 5. Aufl. , § 535 BGB Rz. 154). In diesen Fällen ist es gerechtfertigt, wenn der Mieter die Arbeiten in Eigenleistung hätte ausführen wollen, nur einem bestimmten Prozentanteil der von einem Handwerksmeister berechneten Leistungen neben den Materialkosten anzusetzen (vgl. BGH GE 2005,51). Dies gilt aber nicht, wenn der Mieter – wie vorliegend – die Arbeiten abgelehnt hat und nicht erfüllungsbereit war. Steht fest, dass der Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen (Kinne/Schach/Bieber, a.a. O., § 535 BGB Rz. 155; Schmidt/Futterer/Langenberg, a.a. O., § 538 BGB Rz. 356; BGH GE 2005,51).\n cc) Die Beklagten können sich auch bezüglich der Arbeiten an den Fenstern nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Fenster vor Ausführung der Arbeiten tischlermäßig durch den Kläger hätten überarbeitet werden müssen. Auch insoweit ist davon auszugehen, dass die Schönheitsreparaturen fällig sind. Der Kläger hat vorgetragen, das alle Fenster im Jahre 1997 komplett überholt worden sind und auch der Außenanstrich erneuert worden sei. Die Beklagten sind dem insoweit entgegengetreten, als sie vorgetragen haben, dass nur einzelne Fenster erneuert worden seien. Sie haben eingeräumt, dass der Außenanstrich erneuert worden ist und weiter behauptet, dass die Fenster außen verwittert gewesen seien."
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"highlight": {
"text": [
"Dies setzt voraus, dass die Mieträume sich in einem zur Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> geeigneten baulichen Zustand befinden. Solange <em>Schönheitsreparaturen</em> wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt deren Fälligkeit nicht ein (vgl.",
"Dies wird indes nur in Ausnahmefällen anzunehmen sei, nämlich dann, wenn sich die vermieteten Räume in einem solchen schlechten baulichen Zustand befinden, dass die Ausführung der <em>Schönheitsreparaturen</em> wirtschaftlich sinnlos ist und daher dem Verlangen auf Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> der Einwand",
"Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Mieträume in einem solchen schlechten baulichen Zustand gewesen sind, dass die <em>Schönheitsreparaturen</em> nicht hätten ausgeführt werden können.",
"Aber auch hinsichtlich des Balkonzimmers lässt sich aus den Fotos nicht entnehmen, dass <em>Schönheitsreparaturen</em> – ohne vorherige Putz- und Ausbesserungsarbeiten des Klägers – sinnlos gewesen wären.",
"Ohne Erfolg machen die Beklagten weiter geltend, dass sie im Flur keine <em>Schönheitsreparaturen</em> hätten auszuführen müssen, weil durch den Vermieter eine Neuverlegung der Elektrik habe erfolgen sollen und daher <em>Schönheitsreparaturen</em> sinnlos gewesen wären."
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"aktenzeichen": "3 U 3/06",
"datum": "2006-10-13T00:00:00",
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"vorinstanzen": "LG BERLIN 15 O 716/04"
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"text": "Das LG hat hier übersehen, dass diese für die nach dem Auszug der Mieter D. erfolgte Renovierung der GbR Florastraße 20/21 entstandenen Kosten nicht allein auf Abnutzung in der Mietzeit der Mieter D. zurückzuführen sind und letzteren rechtswirksam keine Verpflichtung hätte auferlegt werden können, nach der sie für die Abnutzung vor Vertragsbeginn einzustehen haben, sondern nur für eine auf ihre Vertragszeit entfallende Abnutzung.\n Das Mietverhältnis mit den Vormietern B. hatte nach dem von den Beklagten vorgelegten Mietvertrag am 1.10.2000 begonnen. Das im November 2002 mit den Nachmietern D. begründete Mietverhältnis endete am 31.8.2004, deren Mietzeit betrug also 22 Monate. Nach dem Vorbringen der Beklagten haben die Vormieter B. keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und waren bei Beendigung des Mietverhältnisses D. Schönheitsreparaturen in sämtlichen Zimmern seit mehr als 5 Jahren nicht ausgeführt worden. Da den Mietern D. die Wohnung unrenoviert vom Vermieter vermietet wurde, hätte die Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) rechtswirksam nur auf sie abgewälzt werden können, wenn die üblichen – nicht starr festgelegten – Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen begannen (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253,268 ff. = MDR 1987, 927). Die üblichen Renovierungsfristen wären dann bei Beendigung des Mietverhältnisses am 31.8.2004 noch nicht abgelaufen gewesen, so dass die Mieter D. dann keine Schönheitsreparaturen hätten durchführen müssen. Es wäre jedoch rechtlich zulässig gewesen (vgl. BGH v. 6.7.1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105,71 = MDR 1988, 1051; BGH v. 6.10.2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663), für den Fall, dass die rechtswirksam vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig ist, im Wege einer AGB mit den Mietern zu vereinbaren, dass sie bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen haben, soweit sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt, und wenn – im Fall einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung – die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.\n Hätte die Klägerin eine solche Klausel – ohne dass darin die Berechnungsgrundlage völlig starr festgeschrieben wird – in einem Mietvertrag mit den Mietern Dietz/Triebsees vereinbart, so wäre bei deren Mietzeit von 22 Monaten nach Auffassung des Senats ein Anteil von 20 % an den Kosten von 1.198,28 € die gemäß der Rechnung der Firma Märkische Fenster vom 1.3.2005 für Malerarbeiten an Türen, Fenstern und Heizungsleitungen sowie das Entfernen von 10 qm Tapete entstanden sind, und dem Betrag von 930 €, in dessen Höhe die Nachmieter Boden/Krija von der Mietzahlung an die GbR Florastraße 20/21 befreit worden sind im Gegenzug für das Streichen der Decken und Wände der Mieträume (das in dem Kostenvoranschlag der Firma Dahms vom 3.10.2004 mit 1.530,80 € veranschlagt war), von den Mietern D. zu tragen gewesen, als gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen adäquate Abgeltungsquote.\n Soweit die Beklagten angeführt haben, die Klägerin hätte für einen Eintritt der Mieter D. in den Mietvertrag der Vormieter sorgen müssen, so wäre durch einen solchen Eintritt keine Verpflichtung der Mieter D. in Bezug auf Schönheitsreparaturen begründet worden."
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"highlight": {
"text": [
"Nach dem Vorbringen der Beklagten haben die Vormieter B. keine <em>Schönheitsreparaturen</em> durchgeführt und waren bei Beendigung des Mietverhältnisses D. <em>Schönheitsreparaturen</em> in sämtlichen Zimmern seit mehr als 5 Jahren nicht ausgeführt worden.",
"Die üblichen Renovierungsfristen wären dann bei Beendigung des Mietverhältnisses am 31.8.2004 noch nicht abgelaufen gewesen, so dass die Mieter D. dann keine <em>Schönheitsreparaturen</em> hätten durchführen müssen. Es wäre jedoch rechtlich zulässig gewesen (vgl.",
"BGH v. 6.7.1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105,71 = MDR 1988, 1051; BGH v. 6.10.2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663), für den Fall, dass die rechtswirksam vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig ist, im Wege einer",
"in kostensparender Eigenarbeit ausführt, und wenn – im Fall einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung – die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der <em>Schönheitsreparaturen</em> maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.",
"Soweit die Beklagten angeführt haben, die Klägerin hätte für einen Eintritt der Mieter D. in den Mietvertrag der Vormieter sorgen müssen, so wäre durch einen solchen Eintritt keine Verpflichtung der Mieter D. in Bezug auf <em>Schönheitsreparaturen</em> begründet worden."
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"aktenzeichen": "63 S 206/07",
"datum": "2008-02-22T00:00:00",
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"text": "Gründe:\n I. Das aufgrund des Mietvertrags vom 19./24.11.1989 seit dem 1.12.1989 bestehende Mietverhältnis der Parteien endete zum 31.1.2005.\n § 13 des Formularmietvertrags enthielt betreffend die Ausführung von Schönheitsreparaturen folgende Regelung:\n „1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:\n in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,\n in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,\n in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.\n 2. Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen und beabsichtigt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insb. Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet. Schuldet der Mieter im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung Schönheitsreparaturen und beabsichtigt der Vermieter, bauliche Umgestaltung der Mietsache vorzunehmen, so kann der Vermieter eine angemessene Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verlangen, sofern er seine Absicht dem Mieter unverzüglich mitteilt.\n 3. ...“\n Die Kläger verlangen Rückzahlung des von den Beklagten eingezogenen Kautionsbetrags einschließlich Zinsen i.H.v. 5.123 € sowie Rückzahlung der für Februar 2005 geleisteten Miete i.H.v. 1.299 €.\n Die Beklagten rechnen gegen die Klageforderung mit einem Ausgleichsanspruch auf, weil die Kläger wegen der Umbauarbeiten der Beklagten Aufwendungen für Schönheitsreparaturen erspart hätten.\n Das AG hat die Klage abgewiesen. Den Beklagten stehe ein aufrechenbarer Ausgleichsanspruch zu, weil die nach dem von den Beklagten eingeholten Kostenvoranschlag der Fa. ... vom ... erforderlichen Kosten die Klageforderung um mehr als das Doppelte überstiegen.\n Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiterhin verfolgen.\n Sie beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 6.422 € nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 5.123 € seit dem 28.6.2006 zu zahlen.\n Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.\n Im Übrigen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.\n II. Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet.\n Die Kläger können aus der Kautionsabrede Rückzahlung der von den Beklagten eingezogenen verpfändeten Kaution einschließlich Zinsen i.H.v. 5.123 € sowie aus § 812 Abs. 1 BGB der für Februar 2005 ohne Rechtsgrund gezahlten Miete i.H.v. 1.299 € verlangen.\n Die Forderungen der Kläger sind nicht durch eine Aufrechnung der Beklagten gem. § 389 BGB erloschen. Den Beklagten stand ein aufrechenbarer Ersatzanspruch aus § 13 Ziff. 2 des Mietvertrags der Parteien nicht zu. Zwar ist die Regelung, dass ein Mieter im Falle von beabsichtigten Umbaumaßnahmen des Vermieters an Stelle der bei Vertragsbeendigung fälligen Schönheitsreparaturen einen angemessenen Ausgleich wegen der ersparten Aufwendungen schuldet, grundsätzlich zulässig (BGH, Urt. v. 20.10.2004 – VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50). Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt aber voraus, dass die Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist. Das ist hier nicht der Fall.\n Zwar kann die nach dem Gesetz (§ 535 Abs. 1 BGB) dem Vermieter obliegende Pflicht zur Instandhaltung grundsätzlich auch durch AGB-Klauseln auf den Mieter abgewälzt werden, sofern dies nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt. Eine wirksame Überbürdung setzt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des BGH nicht nur voraus, dass zwischen den Parteien ein „weicher“ Fristenplan für die Schönheitsreparaturen gilt (z.B. BGH, Urt. v. 16.2.2005 – VIII"
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"text": [
"§ 13 des Formularmietvertrags enthielt betreffend die Ausführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> folgende Regelung:\n „1.",
"Die <em>Schönheitsreparaturen</em> sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster hat der Mieter die <em>Schönheitsreparaturen</em>",
"Die Beklagten rechnen gegen die Klageforderung mit einem Ausgleichsanspruch auf, weil die Kläger wegen der Umbauarbeiten der Beklagten Aufwendungen für <em>Schönheitsreparaturen</em> erspart hätten.\n Das AG hat die Klage abgewiesen.",
"Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt aber voraus, dass die Verpflichtung zur Vornahme der laufenden <em>Schönheitsreparaturen</em> überhaupt wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist. Das ist hier nicht der Fall.",
"Eine wirksame Überbürdung setzt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des BGH nicht nur voraus, dass zwischen den Parteien ein „weicher“ Fristenplan für die <em>Schönheitsreparaturen</em> gilt (z.B. BGH, Urt. v. 16.2.2005 – VIII"
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"aktenzeichen": "67 S 186/23",
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"leitsatz": "Zwischen mehreren Mitmietern besteht eine Mitgläubigerschaft nach § 432 Abs. 1 BGB. Daher tritt die Hemmung der Verjährung grundsätzlich nur zugunsten desjenigen, der sie herbeigeführt hat, ein, während sich die Verjährung des Anspruchs eines Mitgläubigers nicht auf den Anspruch anderer Mitgläubiger auswirkt (§ 432 Abs. 2 BGB).Zur Unwirksamkeit vom Vermieter gestellter Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und der Endreinigung (unter Einschluss der Reinigung von Fenstern und Türen, etc.) der bei Vertragsbeginn renoviert überlassenen Wohnung auf den Wohnraummieter abgewälzt wird und die Berechtigung des Vermieters zu Erhebung eines pauschalen „Untermietzuschlags“ bestimmt ist.",
"oso_url": "https://online.otto-schmidt.de/db/dokep?parid=lg.berlin.13022024.007749",
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"vorinstanzen": "AG MITTE 4 C 21/23"
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"text": "Denn mit dieser nach Maßgabe der obigen Erläuterungen nicht ausgehandelten, sondern formularvertraglichen Beschränkung auf den vorgegebenen vorgefundenen Weißton bei Anmietung ohne jedenfalls einen gewissen Spielraum bei der Wahl des wenn auch hellen Farbtons einzuräumen, wird der Mieter faktisch mit Blick auf das wirtschaftliche Risiko bei Vertragsende in der ihm bezüglich der im laufenden Mietverhältnis zustehenden Gestaltungsfreiheit ohne jedenfalls einen gewissen Spielraum einzuräumen unangemessen einschränkt (vgl. BGH, Urt. v. 22. Februar 2012 – VIII ZR 205/11, WuM 2012, 194, juris Tz. 9; Hinweisbeschl. v. 14. Dezember 2010 – VIII ZR 198/10, NJW 2011, 514, juris Tz. 1-3; Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, BGB, § 535 Rz. 1073; Zehelein, in: BeckOK BGB, Stand 1. November 2023, BGB § 535 Rz. 461). Bereits diese formularmäßige unangemessene Einengung in der Art der Ausführung dieser Schönheitsreparaturen führt auch im Fall der Übergabe der Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.\n Ausgehend davon kann dahinstehen, ob der – wenn auch weiche – Fristenplan in § 11 Ziffer 3 des Mietvertrages den Mieter im Hinblick auf die wegen inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien nicht mehr zeitgemäßen Fristen unangemessen benachteiligt (vgl. BGH, Urt. v. 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, WuM 2007, 684, juris Tz. 13; Zehelein, a.a. O., Rz. 439), oder aufgrund der aus Sicht eines verständigen Mieters auf eine vorläufige Einschätzung hinweisenden Formulierung „Die Schönheitsreparaturen werden im allgemeinen nach Ablauf folgender Zeiträume erforderlich sein: …“ sowie der dieses Verständnis stützenden Bestimmungen in § 11 Ziffer 6 des Mietvertrages als nicht zwangsläufig geltend und damit aufgrund der erkennbar widerlegbaren Fristen als wirksam angesehen wird (vgl. Zehelein, a.a. O., Rz. 438-440; Langenberg/Zehelein Schönheitsreparaturen, Kap. 1. Schönheitsreparaturen, 6. Aufl. 2021, Rz. 244; Bub/Treier, MietR-HdB, 5. Aufl. 2019, Kapitel II., Rz. 1450, 1451; a.A. LG Krefeld, Urt. v. 25. August 2021 – 2 S 26/20, WuM 2021, 547, juris Tz. 14).\n Nach Maßgabe des gefundenen Ergebnisses kann offen bleiben, ob vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, ohnehin gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann unwirksam sind, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn wie vorliegend renoviert überlassen wurde (vgl. Kammer, Urt. v. 9. März 2017 – 67 S 7/17, WuM 2017, 189, juris Tz. 16; BeckOK MietR/Specht, Stand: 1. November 2023, BGB, § 535 Rz. 4421; Siegmund, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB, § 535 Rz. 374f.), wofür spricht, dass angesichts der bekanntermaßen großen Anzahl unwirksamer Formularklauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen nicht (mehr) ohne weiteres im Sinne der Rechtsprechung des BGH (vgl. Urt. v. 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09, WuM 2010. 476, juris Tz. 20 m.w. N.) von einer seit langem herausgebildeten Verkehrssitte der selbstverständlichen wirksamen Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eines Wohnraummietvertrages ausgegangen werden kann (vgl. Siegmund, a.a. O., Rz. 347).\n Die Kläger haben unter Einbeziehung des Ergebnisses der insoweit nicht wirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturen ihre Verpflichtung zur Durchführung der streitgegenständlichen Malerarbeiten als Schönheitsreparaturen – anders als die Berufung meint – auch nicht anerkannt. Denn nach den Auslegungsparametern der §§ 133, 157 BGB kann mit dem Amtsgericht weder die schriftliche Beauftragung vom 3. April 2017 noch das Schreiben des die Kläger vertretenden Berliner Mietvereins vom 24. Oktober 2017 als Anerkenntnis im Sinne einer neu begründeten selbstständigen Verpflichtung oder jedenfalls eines endgültigen Ausschluss sämtlicher auch unbekannter Einwendungen ausgelegt werden (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juni 1986 – VIII ZR 153/85,NJW-RR 1987, 43, juris Tz. 22; Urt. v. 4. November 1976 – VII ZR 74/75, WM 1976, 1339, juris Tz. 28)."
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"text": [
"Bereits diese formularmäßige unangemessene Einengung in der Art der Ausführung dieser <em>Schönheitsreparaturen</em> führt auch im Fall der Übergabe der Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der <em>Schönheitsreparaturen</em> schlechthin.",
"O., Rz. 438-440; Langenberg/Zehelein <em>Schönheitsreparaturen</em>, Kap. 1. <em>Schönheitsreparaturen</em>, 6. Aufl. 2021, Rz. 244; Bub/Treier, MietR-HdB, 5. Aufl. 2019, Kapitel II., Rz. 1450, 1451; a.A. LG Krefeld, Urt. v. 25. August 2021 – 2 S 26/20, WuM 2021, 547, juris Tz. 14).",
"Aufl. 2023, BGB, § 535 Rz. 374f.), wofür spricht, dass angesichts der bekanntermaßen großen Anzahl unwirksamer Formularklauseln zur Übertragung von <em>Schönheitsreparaturen</em> nicht (mehr) ohne weiteres im Sinne der Rechtsprechung des BGH (vgl. Urt. v. 9. ",
"N.) von einer seit langem herausgebildeten Verkehrssitte der selbstverständlichen wirksamen Übernahme der <em>Schönheitsreparaturen</em> durch den Mieter eines Wohnraummietvertrages ausgegangen werden kann (vgl. Siegmund, a.a. O., Rz. 347).",
"Die Kläger haben unter Einbeziehung des Ergebnisses der insoweit nicht wirksamen Übertragung der <em>Schönheitsreparaturen</em> ihre Verpflichtung zur Durchführung der streitgegenständlichen Malerarbeiten als <em>Schönheitsreparaturen</em> – anders als die Berufung meint – auch nicht anerkannt."
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"leitsatz": "Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.",
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"vorinstanzen": "LG HANNOVER 1 O 206/15"
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"text": "Ausdrücklich verweist der VIII. Zivilsenat dabei auf seine Rechtsprechungsänderung zu Renovierungsfristen. Während früher bei der Vereinbarung starrer Fristen eine korrigierende Auslegung für den Ausnahmefall vorgenommen wurde, dass trotz Ablaufs üblicher Renovierungsfristen eine Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht erforderlich war, gilt seit der Entscheidung vom 23.6.2004 (vgl. NJW 2004, 2586), dass eine derartige Klausel mit starren Fristen insgesamt unangemessen und unwirksam ist, weil sie auch den vorgenannten Ausnahmefall erfasst und den Mieter in dieser Konstellation unangemessen benachteiligt. Dieser Rechtsprechung ist der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (vgl. NJW 2008, 3772, 3723) für das gewerbliche Mietrecht mit der Begründung gefolgt, dass die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für Schönheitsreparaturen durch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen aus der gesetzlichen Wertung folge, die insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheide, und dass der Schutzzweck in Bezug auf starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten sei als bei der Wohnraummiete. Für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehle eine Privilegierung des Wohnraummieters. Vor diesem Hintergrund der Parallelität der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Schönheitsreparaturen im Bereich der gewerblichen Miete und der Wohnraummiete ist es nicht zu rechtfertigen, die neue Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen bei unrenoviert überlassenem Wohnraum nicht auf die Vermietung von Gewerberaum zu übertragen. Vielmehr ist die Übertragung die Konsequenz aus der strengeren Rechtsprechung zur Klauselkontrolle bei Schönheitsreparaturverpflichtungen, die der XII. Zivilsenat für den Fall der starren Fristenregelung bereits übernommen hat. Der XII. Zivilsenat (vgl. NJW 2005, 2006, 2007) hat außerdem bereits in seiner Entscheidung zur Unwirksamkeit der Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen die Rechtsprechung zur Wohnraummiete übernommen, welche sanktioniert, dass dem Mieter in diesen Fällen ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Es könne nicht von einer geringeren Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummieters ausgegangen werden (vgl. BGH, aaO). Das gilt gerade auch für die Vereinbarung einer AGB-Klausel über turnusmäßige Schönheitsreparaturen, wenn die Räume unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben wurden und kein angemessener Ausgleich gewährt wurde.\n (b) Angewandt auf den streitgegenständlichen Fall führen diese Grundsätze zur Unwirksamkeit des § 18.2 des Mietvertrages:\n Die Formulierungen in § 18.2 des Mietvertrages stellen allein darauf ab, wann der Gebrauch durch das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird, und verlangen regelmäßige laufende Schönheitsreparaturen ohne Differenzierung nach dem Zeitpunkt der Verursachung des Renovierungsbedarfs. In der für den Beklagten als Gegner der Klauselverwenderin ungünstigsten Auslegung könnte der Beklagte bei entsprechendem Zustand der Mieträume sogar bereits unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrages aus 2009 zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl die Abnutzung der Mieträume nicht auf ihn zurückgeht. Es ist auch nicht möglich, die streitgegenständliche Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil zu trennen („blue pencil-test“) und damit einen zulässigen Teil der Klausel aufrecht zu erhalten. Dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin dem Beklagten keinen Ausgleichsbetrag zahlte, steht sogar fest.\n Weiter steht fest, dass das Mietobjekt bei Abschluss des Mietvertrages vom\n 9.10.2009 nicht renoviert gewesen ist: Der Beklagte nutzte die Räumlichkeiten bereits seit dem Jahr 2004; der Mietvertrag aus dem Jahr 2009 stellte damit einen Anschlussmietvertrag dar. § 1.3 des Mietvertrages vom 9.10.2009 verhält sich zum Zustand des Mietobjekts gerade nicht."
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"Miete unterscheide, und dass der Schutzzweck in Bezug auf starre Fristenregelungen für <em>Schönheitsreparaturen</em> bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten sei als bei der Wohnraummiete.",
"Für den Bereich der <em>Schönheitsreparaturen</em> fehle eine Privilegierung des Wohnraummieters.",
"Vor diesem Hintergrund der Parallelität der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu <em>Schönheitsreparaturen</em> im Bereich der gewerblichen Miete und der Wohnraummiete ist es nicht zu rechtfertigen, die neue Rechtsprechung des VIII.",
"Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Abwälzung von <em>Schönheitsreparaturen</em> durch Allgemeine Geschäftsbedingungen bei unrenoviert überlassenem Wohnraum nicht auf die Vermietung von Gewerberaum zu übertragen.",
"Das gilt gerade auch für die Vereinbarung einer AGB-Klausel über turnusmäßige <em>Schönheitsreparaturen</em>, wenn die Räume unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben wurden und kein angemessener Ausgleich gewährt wurde."
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"leitsatz": "1. Flexible Schönheitsreparaturenpläne verstoßen gegen § 309 Nr. 12 BGB (Verbot der Veränderung der Beweislast).2. Eine renovierte Wohnung im Sinne der Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 2015, 1594) liegt nur vor, wenn diese allenfalls Gebrauchsspuren aufweist, die Bagatellcharakter haben.3. Eine individuelle Dekoration des Vormieters ist ein gewichtiges Indiz für eine unrenovierte Wohnung.4. Bei unwirksamer Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist der Mieter ist nach Vertragsende nicht nach § 242 BGB verpflichtet, einen Teil der Renovierungskosten zu tragen (Abgrenzung zu BGH NZM 2020, 704).",
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"vorinstanzen": "AG KREFELD 2 C 313/19"
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"text": "Mehr noch, sie würden sogar dazu verpflichtet, ein Mehr an Arbeitszeit und Material aufzuwenden, um die vorgenannten, nach Auffassung der Kammer als nicht gewöhnlich zu qualifizierende Dekorationen wieder zu entfernen.\n Dieses restriktive Verständnis ist nach Auffassung der Kammer auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht unbillig. Der Vermieter hat am Ende eines Mietverhältnisses mit einem Vormieter die Möglichkeit zu überprüfen, ob er gegen diesen einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat. Soweit dieser Anspruch besteht, kann er ihn geltend machen und so dafür Sorge tragen, dass dem neuen Mieter eine frisch renovierte Wohnung übergeben wird. Besteht der Anspruch nicht, kann er – zur Beibehaltung der Wirksamkeit seiner Schönheitsreparaturklausel – entweder selbst renovieren oder dem neuen Mieter einen angemessenen Ausgleich verschaffen. Wenn er dies unterlässt und auch keine Individualvereinbarung mit einem den aktuellen Zustand der Wohnung akzeptierenden Nachmieter betreffend die Durchführung von Schönheitsreparaturen schließt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die Vornahmeklausel berufen.\n Diesem Ergebnis steht schließlich nicht entgegen, dass sich die Kläger zum Zeitpunkt ihres Einzuges mit den dekorativen Besonderheiten der Wohnung einverstanden erklärt haben. Hieraus kann nicht die wechselseitige Vereinbarung der Mietvertragsparteien betreffend das Vorliegen einer renovierten Wohnung oder der Verzicht auf einen Ausgleich gefolgert werden. Zudem hätte eine Parteivereinbarung über den tatsächlichen Zustand der Mietsache ohnehin keinen Einfluss auf die Anforderungen an die Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Es kommt grundsätzlich auf den tatsächlichen Zustand bei Übergabe an (vgl. Zehelein, NZM 2018, 113).\n c. Der in der Berufungsbegründung vorgetragene Einwand der Beklagten betreffend die anteilige Kostentragung im Falle einer unwirksamen Uberwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verfängt ebenfalls nicht.\n Zwar hat der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, NZM 2020, 704) eine Kostenbeteiligung des Mieters im laufenden Mietverhältnis aus Treu und Glauben und dem Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis für möglich gehalten, weil eine Kompensation dafür erfolgen solle, dass der die Instandhaltungsmaßnahme begehrende Mieter infolge der durchgeführten Schönheitsreparaturen eine bessere Wohnung erhält, als er sie angemietet hat und für die er einen entsprechenden Mietzins nicht zahlt. Diese Überlegung greift aber nicht, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (vgl. Artz, NZM 2020, 772). Im Unterschied zum laufenden Mietverhältnis ist der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses infolge der durchgeführten Reparaturmaßnahmen in der Lage, den frisch renovierten Zustand der Mietsache bei Neuabschluss eines Mietverhältnisses und der Bemessung des dortigen Mietzinses zu berücksichtigen. Hingegen erhält der Mieter im Unterschied zum laufenden Mietverhältnis im Falle der Unwirksamkeit der Umwälzung der Schönheitsreparaturklausel keinen dauerhaften Vorteil. Die Unwirksamkeit führt hier lediglich zur Befreiung von einer einmaligen Verpflichtung. Diese Befreiung hat regelmäßig der Vermieter durch Verwendung einer unwirksamen Klausel oder Übergabe einer unrenovierten Wohnung zu vertreten. Eine anteilige Kostbeteiligung würde zudem zu einer Bevorteilung des Vermieters führen, da er einerseits eine Kompensation von seinem bisherigen Mieter erhält, andererseits den aktuellen Renovierungszustand als zusätzlichen Faktor für die Bemessung der Miete verwenden kann.\n 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.\n Der Streitwert wird auf 1.184,00 EUR festgesetzt.\n Die Revision war nicht zuzulassen, da die maßgeblichen Grundsätze durch den Bundesgerichtshof hinreichend geklärt sind und die Entscheidung hiervon nicht abweicht."
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"Der Vermieter hat am Ende eines Mietverhältnisses mit einem Vormieter die Möglichkeit zu überprüfen, ob er gegen diesen einen Anspruch auf Vornahme von <em>Schönheitsreparaturen</em> hat.",
"Wenn er dies unterlässt und auch keine Individualvereinbarung mit einem den aktuellen Zustand der Wohnung akzeptierenden Nachmieter betreffend die Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> schließt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die Vornahmeklausel berufen.",
"Zudem hätte eine Parteivereinbarung über den tatsächlichen Zustand der Mietsache ohnehin keinen Einfluss auf die Anforderungen an die Überwälzung der <em>Schönheitsreparaturen</em>. Es kommt grundsätzlich auf den tatsächlichen Zustand bei Übergabe an (vgl. Zehelein, NZM 2018, 113).\n c.",
"Der in der Berufungsbegründung vorgetragene Einwand der Beklagten betreffend die anteilige Kostentragung im Falle einer unwirksamen Uberwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von <em>Schönheitsreparaturen</em> verfängt ebenfalls nicht.\n Zwar hat der Bundesgerichtshof (vgl.",
"2020, 704) eine Kostenbeteiligung des Mieters im laufenden Mietverhältnis aus Treu und Glauben und dem Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis für möglich gehalten, weil eine Kompensation dafür erfolgen solle, dass der die Instandhaltungsmaßnahme begehrende Mieter infolge der durchgeführten <em>Schönheitsreparaturen</em>"
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